Menu
- Ulga remontowa na remont domu i lokalu mieszkalnego.
- Kiedy ogrodzić działkę? /ogrodzenie tymczasowe/
- Nektar, syn zagłodzonej Nelly szuka domu (mix husky)
- Piękna półroczna kotka brytyjska szuka domu + kolega? _PILNE
- Szukam zdjec domu perla gl 299 studio atrium
- Czy wykańczacie czymś styk ramy okna z tynkiem wewnątrz domu
- Jaki piec - węgiel czy gaz- do domu 200m2 i 400 l wody w CO?
- Fabryka ciepła czyli serce domu wg mnie :-)
- Projekt gotowy domu z garażem LK&442 +dodatki
- Dalmatyńczyk - półtora roku- rasowy szuka domu PILNE!
Jak wyliczyć (orientacyjnie) wartość działki i domu?
darexman - 05-08-2009 07:54
Chciałbym wyliczyć wartość działki i domu. Czy są jakieś kalkulatory gdzieś w Internecie? Chodzi o jakąś orientacyjną metodę...
Wiem, że mogę skorzystać z usług jakiegoś fachowcy/rzeczoznawcy.
Ale najpierw chciałbym spróbować oszacować sam wartość.
Szukałem w googlach, ale niczego interesującego nie znalazłem.
Może są dostępne jakieś strony z tabelami, przelicznikami, dla danego rejonu kraju, miasta, wsi, itp?
Porównanie metodą "plus/minus ceny jak w okolicy" nic nie daje, bo rozpiętość duża. I często jakieś te ceny nierealne (a może wręcz przeciwnie?).
oskar0259 - 05-08-2009 09:59
Rynek nieruchomości jest rynkiem lokalnym. Coś, co kosztuje w X 100000 zł, gdyby leżało za miedzą w Y, można sprzedać za 110000 zł, a jeszcze dalej (a bliżej miasta) za 200000 zł.
Być może są (ale ja o nich nie wiem) jakieś tabele, przeliczniki itp., ale wynik otrzymany po ich zastosowaniu nie będzie miał wiele wspólnego z realną (rynkową) wartością. Są oczywiście jakieś, płatne SMS kalkulatory, ale nie korzystałem i nie polecam.
Nic nie da ci też np. obliczenie wartości "pustej" działki i dodanie kosztów budowy domu, bo wtedy otrzymasz wartość gruntu (niezweryfikowaną na rynku, bo nie wiesz, ile byś wziął lub wziął sąsiad w wyniku realnej transakcji) plus odtworzeniową (która też nie jest rynkowa, bo klienta naprawdę nie interesuje ile Ty włożyłeś w budynek, ale ile jest on wart).
Jakieś odzwieciedlenie rynku daje lektura ofert agencji nieruchomości, ale musisz brać pod uwagę, że i te ceny nie są dostatecznie zweryfikowane. Obrazują ile sprzedający chciałby wziąć, ale nie wiadomo np. jaka jest jego chęć do sprzedaży i "dogadania się" na niższym poziomie cenowym, z kupującym. Obniżenie cen ofertowych równo, np. o 10-15 proc. też nic nie da, bo niektóre nieruchomości są sprzedawane niemal po cenie "wywoławczej", a niektóre "leżakują" w oczekiwaniu na klienta (często są to agencyjne "wabiki" raczej nie do sprzedania, ale przy okazji wizyty klienta można mu zaoferować coś innego).
Jakby na sprawę nie patrzeć, nie znając cen transakcyjnych tylko oszacujesz wartość. O ile będzie się ona różniła od realnej, którą otrzymasz, będzie zależało od przyjętych założeń i wiedzy.
Zastanów się przede wszystkim jakie cechy ma Twoja nieruchomość i jakie cechy maja nieruchomości, których ceny znasz. Pamiętaj też, że nie do końca liczą się "metry" (działki lub domu), ale przede wszystkim lokalizacja itp. itd.
oskar0259 - 05-08-2009 10:02
Pisząc o wiedzy, miałem na myśli wiedzę o lokalnym rynku, nie wiedzę ogólną.
I jeszcze najważniejsze: w wycenie liczy się też jej cel. W zależności od niego wysokość kwoty może przyjąć czasami bardzo różne wartości (a wciąż będzie to ta sama nieruchomość).
bmiara - 05-08-2009 15:26
W takich przypadkach sÄ… zasadniczo dwie metody wyceny:
1. Porównawcza – bierze siÄ™ akty notarialne sprzed kilku, kilkunastu miesiÄ™cy, wybiera podobne transakcje. Na tej podstawie wylicza siÄ™ Å›redniÄ… cenÄ™ m2. Po pomnożeniu przez rzeczywistÄ… powierzchniÄ™ nieruchomoÅ›ci dostajemy cenÄ™.
2. Odtworzeniowa – do ceny dziaÅ‚ki dodaje siÄ™ cenÄ™ wybudowania domu pomnożonÄ… przez współczynnik zużycia (1 dla nowych domów, np. 0,7 dla wymagajÄ…cych remontów).
Przy obu metodach stosuje się różne współczynniki, przeliczenia np. z zależności od lokalizacji, mediów itp.
Najłatwiej zobaczyć jakiś operat szacunkowy nieruchomości (np. u komornika:) i na podstawie jego zrobić sobie samemu podobną wycenę.
oskar0259 - 05-08-2009 16:04
Zakładasz, że założyciel wątku ma dostęp do aktów notarialnych. Skąd? I kto i jakim prawem mu je udostępni? Przecież to jest wykorzystywanie danych osobowych - poczytaj o odpowiedzialności - również karnej dla osoby, która "wyciągnie" z archiwum akty.
Wartość odtworzeniowa jako wartość rynkowa nieruchomości (bo o taką darexmanowi chodzi). Napisz, że żartujesz...
P.S. Osobie, która nie jest rzeczoznawcą majątkowym (czytaj - osobie która nie ma uprawnień nadanych przez odpowiedni organ - obecnie Ministerstwo Infrastruktury - nie wystarczą studia podyplomowe w tym zakresie) nie powinno radzić się "wydobywania" aktualnych aktów notarialnych. Czy byłbyś zadowolony, gdyby Twoi sąsiedzi, chcący domorośle wycenić swoje nieruchomości wyciągnęli Twoje dokumenty ze wszystkimi danymi?
oskar0259 - 05-08-2009 16:21
A tak w ogóle, co do zaproponowanej przez Ciebie metodologii, to należy zacząć od podejścia, a nie od metody wyceny. Podejścia porównawcze i dochodowe powinny dać wartość rynkową, kosztowe - wartość odtworzeniową. Przy pomocy, w szczególnych przypadkach, podejścia mieszanego, można też dojść do wartości rynkowej, o ile wykorzystuje się dane z rynku i elementy z podejść porównawczego i dochodowego.
Metody zależą od przyjetego do wyceny podejścia - ale to już teoria, której w konkretnej sytuacji chyba darexman nie będzie stosował?
kar_ma - 05-08-2009 19:24
W Twojej sytuacji proponowałabym zapytać w kilku biurach pośrednictwa nieruchomości na jaką cenę mógłbyś liczyć, gdybyś chciał sprzedawać (najlepiej ściemnić, że myślisz o sprzedaży, ale nie wiesz ile mógłbyś zażądać za nieruchomość). Z reguły pośrednicy są zorientowani po ile chodzi ziemia i domy w danym rejonie. Taką orientacyjną szacunkową ocenę "na gębę" mógłbyś od nich otrzymać.
Jeżeli natomiast potrzebujesz papier z obliczoną wartością - to tylko rzeczoznawca majątkowy.