Z analizy wystawionych w serwisie Oferty.net ofert sprzedaży mieszkań wynika, że lipiec był miesiącem spadków średnich cen ofertowych w pięciu miastach, będących liderami polskiego rynku mieszkaniowego - we Wrocławiu (-3,8%), Warszawie (-0,8%), Poznaniu (-0,4%), Krakowie (-0,4%) i Gdańsku (-0,1%). Choć nie są to spektakularne spadki to należy pamiętać, że finalne ceny zakupu, tj. ceny transakcyjne są niższe średnio o kolejnych 7-10%. W tym samym czasie do największego spadku średnich cen ofertowych doszło w Opolu (-3,8%). Największy wzrost nastąpił w Białymstoku (3,1%). ile trzeba zarabiać, zmiana zmiana średnia cena wysokość ratyaby uzyskać kredyt czerwiec lipiec w ciągu w ciągu mieszkania miasto (netto) (PLN/m2) (PLN/m2) miesiąca6 mies. o pow. 50 mkw.* w PLN w CHF (%) (%) (PLN) w PLN w CHF (7,85%)(4,09%) Białystok 4 683 4 828 3,1 3,7 241 400 1 746 1 221 2 780 3 238 Bydgoszcz 4 318 4 333 0,3 0,1 216 650 1 567 1 096 2 577 3 000 Gdańsk 6 967 6 963 -0,1 -2,8 348 150 2 518 1 761 3 654 4 435 Gdynia 7 355 7 433 1,1 3,4 371 650 2 688 1 880 3 846 4 734 Katowice 4 312 4 333 0,5 -8,0 216 650 1 567 1 096 2 577 2 988 Kraków 7 807 7 775 -0,4 -5,7 388 750 2 812 1 966 3 985 4 952 Lublin 5 216 5 247 0,6 1,4 262 350 1 898 1 327 2 952 3 450 Aódz 4 415 4 482 1,5 -5,8 224 100 1 621 1 133 2 638 3 064 Opole 4 318 4 155 -3,8 bd. 207 750 1 503 1 051 2 505 2 900 Poznań 5 938 5 912 -0,4 -5,8 295 600 2 138 1 495 3 233 3 784 Rzeszów 4 793 4 809 0,3 -2,6 240 450 1 740 1 216 2 773 3 230 Sopot 11 206 11 424 1,9 2,9 571 200 4 132 2 890 5 785 7 276 Szczecin 5 202 5 251 0,9 1,4 262 550 1 900 1 330 2 955 3 452 Warszawa 9 591 9 510 -0,8 -0,6 475 500 3 440 2 405 4 815 6 060 Wrocław 7 261 7 001 -3,6 -6,7 350 050 2 532 1 771 3 670 4 460 Olsztyn 5 024 5 099 1,5 bd. 254 950 1 844 1 290 2 891 3 375 Zakopane bd. 11 504 bd. bd. 575 200 4 160 2 910 5 825 7 330 * na podstawie cen z lipca br. ** ile trzeba zarabiać, aby uzyskać kredyt na zakup 50-m. mieszkania w danym mieście; założenie: 1-osobowe gospodarstwo domowe w dużym mieście, bez innych obciążeń kredytowych; wyliczenia mają charakter szacunkowy Potwierdzeniem powolnego lecz wciąż trwającego spadku cen mieszkań na rynku wtórnym w pięciu największych polskich miastach są wyniki porównania aktualnych cen ofertowych z cenami sprzed 6-u miesięcy. Według analizy Oferty.net we Wrocławiu były one w lipcu niższe o blisko 7%, a w Poznaniu i Krakowie o prawie 6%. Najmniejsza różnica charakteryzuje Warszawę (-0,6%). Stolica jest jednak wciąż największym rynkiem, na którym występuje największe zróżnicowanie ofert i cen - od wyraznie taniejących, dużych mieszkań w blokach z wielkiej płyty (w cenie od 6400 PLN/m2) po stale rosnącą liczbę nowoczesnych i utrzymujących cenę luksusowych apartamentów (pow. 20 000 PLN/m2). ZAOTOWE NIECO TACSZE - KOMENTARZ OPEN FINANCE Przez ostatnie 30 dni oprocentowanie kredytów hipotecznych nieznacznie spadło. Stopa trzymiesięcznego WIBOR, która jest podstawą do obliczania oprocentowania większości kredytów hipotecznych w połowie sierpnia miała wartość 6,54 proc. wobec 6,65 proc. w połowie lipca (szczyt z początku lipca to 6,67 proc.). Według Open Finance taka zmiana oznacza, że rata przeciętnego kredytu złotowego mogła się obniżyć (o ile bank właśnie w tym czasie dokonał aktualizacji oprocentowania) o 1 proc. lub licząc inaczej ok. 7,5 PLN dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN. Nie są to więc duże oszczędności, ale lepsze to niż nieustanny wzrost oprocentowania kredytów, którego byliśmy świadkami przez ostatnie 18 miesięcy - mówi Emil Szweda, analityk Open Finance. Licząc od początku cyklu podwyżek stóp procentowych w Polsce, raty kredytów złotowych są wciąż o 28 proc. wyższe (lub licząc inaczej o 153 PLN dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN). Jak zmieniła się rata kredytu 100 tys. PLN Kwota Oprocento- Rata Oprocento- Rata Zmiana Oprocento- Rata Zmiana kredytu wanie (PLN) wanie (PLN) (%) wanie (PLN) (%) do 14.08.2008 14.07.2008 02.2007 08.2008 100 000 7,54 701,96 7,65 709,51 1 5,20 549,11 27,8 Kredyt na 30 lat, raty równe, marża banku 1 pkt proc. powyżej WIBOR3M Z analiz Open Finance wynika, iż na taki stan rzeczy (niewielki spadek stóp procentowych) wpływ mają rozwarstwiające się oczekiwania rynkowe, co do dalszej polityki pieniężnej. Przed wakacjami kolejna podwyżka stóp jesienią wydawała się pewna, ale wobec spadku cen paliw na świecie, coraz wyrazniejszych objawów spowolnienia gospodarczego na świecie, w tym i jego symptomy w Polsce, nie jest to już takie pewne. Bankowcy mają więc wątpliwości czy należy dyskontować kolejną podwyżkę stóp, czy też nie (ekonomiści sądzą, że do podwyżki dojdzie, ale rynkowe stopy procentowe spadają wbrew tym opiniom). Nawet ci członkowie RPP, którzy do tej pory zdecydowanie zgłaszali potrzebę zaostrzania polityki pieniężnej obecnie nie są już tacy pewni swego. Nadal jednak utrzymuje się niepewność wśród banków związana z płytkim rynkiem pieniężnym. Warto zauważyć, że stopa 3M WIBOR utrzymuje się 54 pkt bazowe powyżej stopy głównej w NBP, podczas gdy we wczesnej fazie podwyżek stóp procentowych lub nawet przed nią, ten spread rzadko przekraczał 20 pkt. Zwiększona różnica między kosztem pieniądza na rynku, a stopami w NBP wynika właśnie z płytkiego obecnie rynku pieniężnego, nie zaś z powszechnych oczekiwań na kolejne podwyżki stóp przez RPP. W ocenie Open Finance oprocentowanie złotowych kredytów hipotecznych utrzyma się w okolicach 7,4-7,7 proc. przez okres najbliższych miesięcy. WE FRANKACH STABILNIE. JESZCZE? Z analiz Open Finance wynika, że przez ostatni miesiąc trzymiesięczna stopa LIBOR dla franka szwajcarskiego spadła o ok. 5 pkt bazowych do 2,75 proc. Jednocześnie na rynku walutowym kurs franka wynosi niemal dokładnie tyle samo co przed miesiącem (2,03 PLN vs. 2,01 PLN), więc także w przypadku kredytów we frankach możemy mówić o kosmetycznych zmianach rat kredytów (zmiana oprocentowania oznacza spadek raty o 1 proc., a wzrost kursu franka jej ponowny wzrost o 1 proc. - te dwa elementy znoszą się wzajemnie niemal ze 100-proc. precyzją). W najbliższej przyszłości dla kredytobiorców zadłużonych we frankach szwajcarskich większe znaczenie może zacząć odgrywać podjęte ryzyko walutowe. O ile bowiem można sądzić, że stopy procentowe utrzymają się na obecnym poziomie jeszcze przez kilka miesięcy, to wahania kursu franka mogą przybrać niekorzystny charakter. Przez ostatnie 30 dni frank stracił 8 proc. wobec dolara i pozostał stabilny wobec euro. Licząc od początku do 14 sierpnia frank podrożał do złotego o 3,5 proc. Raty dziś zaciągniętych kredytów we frankach pozostają o 26,3 proc. niższe od złotowych, zatem trudno mówić o niebezpieczeństwie zrównania się rat kredytowych (nastąpiłoby to przy kursie 2,76 PLN). Natomiast można mówić o ryzyku wzrostu zadłużenia przeliczonego na złote (ktoś, kto 1 sierpnia pożyczył we frankach 100 tys. PLN dziś jest winien bankowi 103,5 tys. PLN nie uwzględniając spreadów walutowych). Sygnałem alarmowym dla posiadaczy kredytów w CHF, który będzie świadczyć o zmianie średnioterminowego trendu notowań pary CHF/PLN będzie przełamanie przez franka poziomów 2,10, 2,15 i 2,30 PLN - twierdzi Emil Szweda z Open Finance. Na obecnym etapie jest zbyt wcześnie by określać możliwość realizacji tych scenariuszy, wzrost kursu franka do 2,10 PLN wydaje się być wysoce prawdopodobny w najbliższych tygodniach. KAWALERKA - KUPIĆ CZY WYNAJĆ? Zbliżający się okres nasilonego ruchu na rynku najmu mieszkań związany z nadchodzącym początkiem roku akademickiego skłania do bliższego przyjrzenia się aktualnej sytuacji na rynku sprzedaży kawalerek; te bowiem są najbardziej poszukiwanym typem mieszkań do wynajęcia. Warto więc przyjrzeć się ich podaży, cenom i ewentualnym kosztom związanym z ich zakupem a nie najmem. miasto udział kawalerek w podaży (%) Gdańsk 11,3 Kraków 17,4 Poznań 11,6 Warszawa 15,2 Wrocław 10,3 Procentowy udział mieszkań 1-pokojowych w stosunku do całkowitej podaży mieszkań w lipcu kształtował się na poziomie od 10,3% we Wrocławiu do 17,4% w Krakowie. Wartości te pozostają stosunkowo stabilne; chętnych do sprzedaży małych mieszkań nie przybywa. Zdaniem Marcin Drogomireckiego z serwisu Oferty.net tego typu lokale zakupione na rynku pierwotnym wymagają najmniejszych nakładów zarówno na wykończenie jak i utrzymanie (czynsz, spłata rat kredytu). W przeciwieństwie do mieszkań o większej liczbie pokoi niewielu nabywców jest zainteresowanych ich szybką odsprzedażą. Ponadto zarówno kawalerki nowe jak i te w starym budownictwie łatwo jest wynająć. Stały przychód w postaci czynszu to skuteczny argument zniechęcający do ich sprzedaży zwłaszcza, jeżeli właściciel nie potrzebuje natychmiast dużej gotówki. Tymczasem jak wynika z przedstawionej niżej symulacji zakup 30-metrowej kawalerki nadal pozostaje dla potencjalnych najemców wartą rozważenia alternatywą. Wysokość miesięcznej raty kredytu zaciągniętego na zakup takiego mieszkania może się okazać niższa od kwoty oddawanej co miesiąc właścicielowi wynajmowanego mieszkania. Ile trzeba zarabiać i ile płacić miesięcznie za kawalerkę? (zaciągając kredyt na 100% wartości mieszkania) kawalerka kawalerka - kredyt na 30 lat (CHF) kredyt na 30 lat (PLN) miasto średnia cena szacunkowa cena lokalu wysokość raty / wysokość raty / PLN/m2 o pow. 30 m2 konieczy dochód konieczny dochód Warszawa 9795 293 850 1490 PLN/3750 PLN 2125 PLN/3170 PLN Poznań 6075 182 250 922 PLN/2560 PLN 1320 PLN/2210 PLN Wrocław 7885 236 550 1200 PLN/3100 PLN 1711 PLN/2650 PLN Kraków 7954 238 620 1210 PLN/3120 PLN 1730 PLN/2670 PLN Aódz 4193 125 790 640 PLN/1990 PLN 910 PLN/1750 PLN Gdańsk 7346 220 380 1120 PLN/2940 PLN 1600 PLN/2520 PLN Ile trzeba zarabiać i ile płacić miesięcznie za kawalerkę? (zaciągając kredyt na 80% wartości mieszkania) kawalerka kawalerka - kwota kredyt na 30 lat kredyt na 30 lat średnia cena szacunkowa cena kredytu (CHF) wysokość raty (PLN) wysokość raty / miasto PLN/m2 lokalu o pow. na 80% / konieczy dochód konieczny dochód 30 m2 wartości lokalu Warszawa 9795 293 850 235 080 1200 PLN/3135 PLN 1700 PLN/2700 PLN Poznań 6075 182 250 145 800 750 PLN/2185 PLN 1060 PLN/1910 PLN Wrocław 7885 236 550 189 240 960 PLN/2625 PLN 1370 PLN/2265 PLN Kraków 7954 238 620 190 896 965 PLN/2640 PLN 1380 PLN/2280 PLN Aódz 4193 125 790 100 632 510 PLN/1730 PLN 730 PLN/1540 PLN Gdańsk 7346 220 380 176 304 900 PLN/2500 PLN 1280 PLN/2160 PLN *do wyliczeń przyjęto oprocentowanie na poziomie 7,85% dla kredytu w PLN oraz 4,09 dla kredytu w CHF; wyliczenia mają charakter szacunkowy. POZNACSKI RYNEK WTÓRNY SPRZEDAŻY MIESZKAC W LICZBACH WG OFERTY.NET (LIPIEC 2008) Podaż ofert Średnie ceny Podaż ofert wg liczby pokoi ofertowe mieszkań wg cen ofertowych wg liczby pokoi (PLN/m2) za całość l. pok.podaż ofert (%) l. pok.cena (PLN/m2) cena całkowita (PLN)podaż (%) 1 11,6 1 6075 do 200 000 12,4 2 47,2 2 6082 200 001 do 300 000 40,2 3 32,7 3 5648 300 001 do 400 000 31,6 4 7,9 4 5546 400 001 do 500 000 8,7 5 plus 0,6 5 plus 6749 pow. 500 000 7,0 INDEX KREDYTOWY OPEN FINANCE RYNEK KREDYTÓW W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI W LIPCU 2008 R. Dane przygotowanie na podstawie wniosków kredytowych składanych przez klientów OPEN FINANCE w lipcu 2008 r. średni okres średnia wartość kredytu w średnie LTV (stosunek kwoty kredytu do miasto kredytowania lipcu 2008 (w PLN) wart. nieruch., w proc.) (w latach) Warszawa 449 800 86 35 Kraków 298 967 81 31 Wrocław 311 327 86 32 Poznań 288 834 84 33 Gdańsk 290 847 87 33 Gdynia 302 673 91 32 Katowice 159 800 84 30 Lublin 196 067 86 27 Olsztyn 245 455 100 30 Raport został przygotowany na podstawie danych statystycznych serwisu Oferty.net - nieruchomości w Internecie oraz danych Open Finance. Badanie odbyło się na próbie 17122 unikalnych ofert sprzedaży mieszkań wystawionych przez agencje nieruchomości i osoby prywatne w lipcu 2008 r. Szczegółowe statystyki cen ofertowych mieszkań w Warszawie, wskazniki popularności dzielnic oraz zestawienia cen transakcyjnych są dostępne w serwisie Oferty.net w dziale 'statystyki' na stronie: http://www.oferty.net/statystyki. Wysokości rat i wymaganych zarobków przygotowane w Open Finance zostały oszacowane na podstawie aktualnie dostępnych ofert kredytów hipotecznych. Index Kredytowy przygotowano na podstawie wniosków kredytowych składanych za pośrednictwem Open Finance w lipcu 2008 r. Podane ceny mają charakter transakcyjny, dotyczą mieszkań kupowanych zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Więcej informacji o kredytach hipotecznych na stronie: http://www.open.pl. W przypadku wykorzystywania informacji zawartych w niniejszym raporcie, prosimy o podawanie zródła:" Raport z rynku nieruchomości Oferty.net i Open Finance". OFERTY.NET OPEN FINANCE Warszawa, ul. Rakowiecka 36, III p. Biuro Prasowe tel. 22 848 40 65 tel. 22 541 51 20, -17 e-mail: m.drogomirecki@oferty.net e-mail: pr@open.pl http://www.oferty.net http://www.open.pl