ANALIZA FOR
NR 01/2012
5 stycznia 2012
Nieplanowane skutki planowania
przestrzennego
- czyli jak nadmierne regulacje
doprowadziły do baoki hipotecznej w USA
Witold Jarzyoski
Nieplanowane skutki planowania przestrzennego
Synteza
Gwałtowny wzrost cen nieruchomości w Stanach Zjednoczonych
(baoka hipoteczna) był bezpośrednią przyczyną wybuchu globalnego
kryzysu finansowego. Wzrost cen nieruchomości na amerykaoskim
rynku nie miał jednak, jak się powszechnie uważa, charakteru
ogólnokrajowego.
Od 1998 r. do 2006 r. ceny nieruchomości w USA urosły średnio o 80
proc., a w niektórych regionach kraju wzrosły nawet dwukrotnie
(Nowy York, Los Angeles czy San Francisco). Począwszy od 2000 r.
ceny nieruchomości znacznie urosły w 16 stanach USA (zamieszkałych
przez 45 proc. populacji kraju) i we wszystkich tych regionach
uchwalano regulacje zagospodarowania przestrzennego. Baoki
w ogóle nie zaobserwowano w 29 stanach USA (zamieszkałych przez
54 proc. populacji kraju) i tylko w kilku spośród nich uchwalono
regulacje zagospodarowania przestrzennego.
Spadek cen nieruchomości również nie był taki sam w całym kraju.
W obszarach metropolitalnych posiadających największe regulacje
zagospodarowania przestrzennego, zanotowano średni spadek cen
nieruchomości w wysokości 97 tys. dolarów w przeliczeniu na jeden
dom. Spadek na obszarach mniej regulowanych wyniósł średnio 12
tys. dolarów w przeliczeniu na jeden dom.
Istnieje silna korelacja pomiędzy restrykcyjnością regulacji
zagospodarowania przestrzennego a ceną nieruchomości. Badania
pokazały, iż ograniczenia w podaży nieruchomości takie jak
regulacje zagospodarowania przestrzennego skutkują wyższą ceną
nieruchomości, szybszą inflacją cen oraz mniejszą ilością nowych
inwestycji.
Pomimo niepodważalnych dowodów na wpływ regulacji
zagospodarowania przestrzennego na inflację cen nieruchomości,
temat ten dotychczas nie znalazł odpowiedniego miejsca w debacie
publicznej w USA, a odpowiedzią władz lokalnych na kryzys była
jeszcze większa liczba tego typu regulacji.
2
1. Wprowadzenie
To, co polityczna retoryka zwykła nazywad planowaniem, stanowi tłumienie przez
rząd indywidualnych zamierzeo innych ludzi poprzez narzucanie im planu
kolektywnego .
Thomas Sowell
Gwałtowny wzrost cen
Jeszcze w latach 90 XX wieku niektórzy ekonomiści przewidywali, iż w wyniku
nieruchomości...
niekorzystnych zmian demograficznych w amerykaoskim społeczeostwie, ceny
nieruchomości będą spadad1. Wbrew tym przewidywaniom ceny rosły i to w bardzo
szybkim tempie. Od 1998 r. do 2006 r. ceny nieruchomości w USA urosły średnio
o 80 proc., a w niektórych regionach wzrosły nawet dwukrotnie (Nowy York, Los
Angeles czy San Francisco)2. O ile w latach 1960-1995 przeciętna cena domu wahała
się od 16 do 20-krotności otrzymywanego czynszu z jego wynajmu (rent-to-price
ratio), to już w 2006 r. cena nieruchomości sięgnęła 35-krotności czynszu
z wynajmu3.
& zakooczył się równie
Na przełomie roku 2006 i 2007 ceny nieruchomości zaczęły gwałtownie spadad
gwałtownym spadkiem.
(w skali kraju średnio o 35 proc.)4. Od momentu, w którym ceny osiągnęły swój
najwyższy pułap (szczyt baoki ), tj. od IV kw. 2006 r. do kooca 2010 r., wartośd
nieruchomości w USA spadła o 6 bilionów dolarów5.
Przyczyny inflacji cen
Najczęściej podawaną przyczyną nagłego wzrostu wartości nieruchomości była
nieruchomości
polityka amerykaoskiej Rezerwy Federalnej (FED), która obniżając stopy procentowe,
doprowadziła do obniżenia kosztów kredytów mieszkaniowych6. Kolejnym
czynnikiem, który miał wpływ na powstanie baoki spekulacyjnej była polityka
wspierania mieszkalnictwa dla mniejszości etnicznych i osób ubogich7 oraz
działalnośd quasi-prywatnych, subsydiowanych i nadzorowanych przez paostwo
instytucji Fannie Mae i Freddie Mac, które zajmowały się skupowaniem z rynku
kredytów hipotecznych niskiej jakości (tzw. kredyty subprime)8.
Niewiele uwagi
Powyższe czynniki nie tłumaczą jednak w pełni powstania potężnej inflacji na rynku
poświęcono czynnikom
nieruchomości. Niektórzy ekonomiści twierdzą nawet, iż niskie stopy procentowe
lokalnym.
mogą wytłumaczyd zaledwie 1/5 wzrostu cen w latach 1996-20069. Badania
pokazały, że ważnym czynnikiem pro-inflacyjnym były lokalne regulacje
1
Mankiw, N. Gregory & Weil, David N., The baby boom, the baby bust, and the housing
market, 1989
2
Mark J.P.M. Thissen, Martijn J. Burger, and Frank G. van Oort, House Prices, Bubbles and City
Size, 2010
3
Kaizoji, Taisei, Root Causes of The Housing Bubble, 2009
4
Ibidem
5
Wendel Cox, The Housing Crash and Smart Growth, National Center for Policy Analysis,
Policy Report No. 335, 2011
6
John B. Taylor, Zrozumied kryzys finansowy, 2010
7
Na podstawie ustawy the Community Reinvestment Act.
8
Jeffrey Friedman, A crisis of politics, not economics: complexity, ignorance, and policy failure,
2009
9
Glaeser, Edward L., Joshua D. Gottlieb, and Joseph Gyourko, Can cheap credit explain the
housing boom?,2010
3
zagospodarowania przestrzennego (land use regulations) uchwalane
w poszczególnych miastach i stanach10, które były niezbędnym czynnikiem
do powstania baoki na rynku nieruchomości11.
2. Regulacje zagospodarowania w USA
Początki planowania
Planowanie rozwoju miast na szeroką skalę rozpoczęto w Stanach Zjednoczonych
przestrzennego w USA
w latach 70 XX wieku12. Przybierało ono różne formy i nazwy np. prawo otwartej
przestrzeni (open space), polityka rozsądnego wzrostu (reasonable growth),
mądrego wzrostu (smart growth) lub zarządzania wzrostem (growth
management). Bez względu na nazwę, cechą wspólną tych wszystkich regulacji jest
odgórna interwencja w rynek nieruchomości. Podobnie jak w innych krajach, także
w Stanach Zjednoczonych kompetencje do kształtowania ładu przestrzennego
zostały powierzone władzom lokalnym13.
Strefy (zones)
Najbardziej popularną formą planowania przestrzennego w USA jest tworzenie stref
(zoning), w których obowiązują inne zasady kształtujące ład przestrzenny.
Początkowo (jeszcze w XVIII wieku) tworzono strefy ze względów zdrowotnych,
aby odseparowad ludzi chorych i uniemożliwid rozprzestrzenianie się chorób
zakaznych. Pierwszy kompleksowy plan zagospodarowania przestrzennego
za pomocą stref został opracowany w 1916 r. w Nowym Yorku. Pierwotnym celem
tych regulacji było oddzielenie od siebie działalności przemysłowej i handlowej
od stref mieszkalnych. Od tego czasu strefy stały się coraz bardziej powszechne
na terenie całych Stanów Zjednoczonych. W 1936 r. istniały już w 1300 miastach
USA. Strefy i inne regulacje zagospodarowania przestrzennego zostały na masową
skalę wprowadzane w wyniku uchwalenia The Housing Act w 1954 r. Nowe prawo
nakazywało władzom lokalnym uchwalid plany zagospodarowania przed ubieganiem
się o pomoc publiczną14.
Segregacja rasowa
Regulacje dotyczące stref miały także charakter segregacji rasowej (racial zoning).
w strefach
W 1917 r. Sąd Najwyższy (U.S. Supreme Court) uznał takie regulacje za niezgodne
z konstytucją15. W pózniejszym okresie oskarżenia o rasizm kierowane pod adresem
planowania przestrzennego nie ucichły, gdyż w wielu przypadkach mniejszości
rasowe były faktycznie wykluczane z niektórych regionów poprzez regulacje służące
utrzymaniu wysokiej ceny nieruchomości w typowo białych regionach kraju16.
10
Theo S. Eicher, Municipal and Statewide Land Use Regulations and Housing Prices Across
250 Major US Cities, 2008
11
Randal O`Toole, How Urban Planners Caused the Housing Bubble, Policy Analysis No. 646,
2009
12
Randal O`Tool, The Best-Laid Plans: How Government Planning Harms Your Quality of Life,
Your Pocketbook, and Your Future, 2007
13
Rolf Pendall, Robert Puentes, Jonathan Martin, From Traditional to Reformed: A Review of
the Land Use Regulations in the Nation s 50 largest Metropolitan Areas, The Brookings
Institution, 2006
14
Marin V. Geshkov, The Effect of Land-Use Controls on Urban Sprawl, 2010
15
Ibidem
16
John M. Quigley, Larry A. Rosenthal, The Effects of Land Use Regulationon the Price of
Housing:What Do We Know? What Can We Learn?, 2005
4
Pózniej przeprowadzone badania pokazały, że planowanie rozwoju miast prowadzi
do ich podziału ze względów rasowych i dochodowych.
Strefy są bardzo
Obecnie strefy można spotkad na terenie całych Stanów Zjednoczonych. Z badao
popularne w całych
przeprowadzonych w 50 największych obszarach metropolitalnych w USA przez The
Stanach Zjednoczonych.
Brookings Institute w 2007 r. wynika, iż 91 proc. spośród nich posiadało strefy
zagospodarowania przestrzennego, a tylko 5 proc. ich populacji żyło w obszarach bez
stref.
Różne ograniczenia
Poszczególne strefy różnią się względem siebie zasadniczo w zakresie restrykcyjności
ustanawiane w strefach
obowiązujących regulacji. Wprowadza się w nich ograniczenia dotyczące rodzajów
budynków, które mogą byd budowane ze względów ochrony środowiska
lub potencjalnego zagrożenia dla mieszkaoców. Restrykcje mogą również dotyczyd
powierzchni nieruchomości, która może byd przeznaczona pod zabudowę (minimum
lot-size zoning). Strefy mogą również w całości byd przeznaczone pod konkretny typ
działalności (budownictwo mieszkaniowe, działalnośd handlowa, przemysł).
W strefach obowiązują również regulacje dotyczące konkretnych parametrów
nieruchomości, takich jak wysokośd
Władze lokalne mogą
Cechą charakterystyczną stref jest to, iż zarówno ich wielkośd, jak i zasady w nich
odstępowad od planów
panujące, mogą ulegad zmianom na skutek decyzji władz lokalnych. W wielu stanach
w indywidualnych
USA obowiązują ponadto regulacje, które pozwalają na zabudowę, która nie spełnia
przypadkach.
wymagao stawianych w konkretnej strefie. Potrzebne jest do tego specjalne
pozwolenie, które jest wydawane przez władze lokalne.
3. Wpływ regulacji na inflację cen nieruchomości
Popyt i podaż
Cena każdego dobra determinowana jest przez różnorodne czynniki po stronie
popytu i podaży. To samo dzieje się z nieruchomościami, których cena ustalana jest
na wolnym rynku w wyniku relacji popytu (ilości osób chcących zakupid
nieruchomości po danej cenie) oraz podaży (ilości osób chcących sprzedad
nieruchomośd przy danym poziomie cen)17.
Wpływ regulacji na
Regulacje prawne mogą ingerowad zarówno w wysokośd popytu, jak i podaży. Popyt
popyt
na nieruchomości może zostad zwiększony przez paostwo na skutek obniżenia
kosztów kredytów hipotecznych, w wyniku obniżki stóp procentowych. Podobny
efekt otrzymamy na skutek poluzowania wymagao dotyczących zdolności
kredytowej przez instytucje zajmujące się nadzorem nad rynkiem bankowym, które
pozwalają nabyd nieruchomośd osobom dotychczas niedysponującym
wystarczającymi dochodami.
Wpływ regulacji na
Regulacje, w szczególności te dotyczące zagospodarowania przestrzennego, mogą
podaż
również ingerowad w podaż nieruchomości na rynku. Paostwo ustalając jakie
17
Glaeser, Gyourko, The Impact of Zoning on Housing Affordability, 2002
5
nieruchomości mogą byd budowane na danym obszarze (budownictwo
mieszkaniowe, przemysłowe, rolnictwo) ogranicza rodzaje potencjalnego
wykorzystania danego gruntu lub budynku. Ingerując z kolei w wysokośd zabudowy
na danym terenie, paostwo ogranicza ilośd lokali, jakie mogą byd na nim
wybudowane. Skomplikowane procedury ubiegania się o pozwolenie budowlane czy
zmianę przeznaczenia terenu, mogą spowolnid inwestycje infrastrukturalne albo
całkowicie wyłączyd dane grunty spod inwestycji. Regulacje dotyczące estetyki
budynków mają podobny efekt jak regulacje ustalające dopuszczalne rodzaje
inwestycji, wyłączając spod zabudowy potencjalne inwestycje, które zdaniem
paostwa są nieodpowiednie w danym terenie.
Ograniczenia w
Bardzo powszechnym sposobem regulowania rynku nieruchomości w USA jest
wysokości budynków ustalanie minimalnej lub maksymalnej wysokości dopuszczalnej zabudowy na danym
terenie (Building-Height Limitations). Uchwala się je z kilku powodów:
Po pierwsze, dla uzyskania estetycznej linii zabudowy. Gdy wysokośd
budynków w danym terenie jest, mniej więcej, na podobnym poziomie
i żadna budowla nie odstaje od reszty, możemy osiągnąd bardziej
uporządkowaną zabudowę miasta.
Drugim powodem jest uniemożliwienie wysokim budynkom (drapaczom
chmur) blokowania dostępu do światła budynkom znacznie mniejszym.
Trzecią przyczyną może byd chęd zmniejszenia gęstości zaludnienia
na danym terenie (population density) i chęd zwiększenia obszaru
terytorialnego miasta18.
Kontrola wysokości zabudowy, oprócz skutków estetycznych, ma również wpływ
na wzrost cen nieruchomości. Koszt wybudowania nieruchomości to m.in. koszt
gruntu, na którym jest wznoszony budynek (the floor-area ratio). Im budynek jest
wyższy, tym mieszkania znajdujące się w nim mogą byd taosze, gdyż każde
mieszkanie jest mniej obciążone kosztem działki (z tego powodu na drogich
gruntach w centrach miast często buduje się tzw. drapacze chmur)19.
4. Wpływ regulacji na baokę hipoteczną w USA
Liczne badania
Zjawisko wzrostu cen nieruchomości w regionach Stanów Zjednoczonych z dużymi
potwierdzają związek regulacjami rynku nieruchomości zostało zaobserwowane przez wiele niezależnych
między regulacjami badao20. Spośród 40 badao empirycznych dotyczących lokalnych i stanowych
regulacji zagospodarowania i ich wpływu na wysokośd cen nieruchomości,
a inflacją cen.
przeprowadzonych w latach 1976-2000, w 33 przypadkach potwierdzono, iż takie
regulacje mają związek z inflacją cen, a jedynie w 4 przypadkach w ogóle nie
zaobserwowano takiego związku21.
18
Ibidem
19
Thomas Sowell, Economic Facts and Fallacies, 2007
20
Wendel Cox, The Housing Crash and Smart Growth, National Center for Policy Analysis, Policy
Report No. 335, 2011
21
http://www.tbrpc.org/resource_center/pdfs/housing/Smart_Growth_AH_paper.pdf
6
Kryzys mieszkalnictwa
Również badania przeprowadzone w XXI wieku pokazały, iż regulacje
dotyczył tylko zagospodarowania przestrzennego miały znaczący wpływ na inflację cen
niektórych regionów nieruchomości. W 2002 r.Glaeser i Gyourko stwierdzili, że za rosnącą różnicę
pomiędzy dochodami Amerykanów i cenami nieruchomości na rynku (affordable
USA.
housing crisis) w dużej mierze odpowiadają paostwowe regulacje. Stwierdzili oni,
że w większości kraju ceny domów odpowiadają kosztom ich wybudowania (a nawet
są niższe), a tylko w niektórych (Nowy York, Kalifornia) znacząco odbiegają
od kosztów konstrukcji22.
OECD na temat regulacji
W 2005 r. eksperci OECD zauważyli, że wysokie ceny nieruchomości w niektórych
w USA regionach Stanów Zjednoczonych (Kalifornia, Massachusetts, New Hampshire, New
Jersey, Waszyngton) nie odzwierciedlają jedynie wzrostu dochodów i liczebności
amerykaoskiego społeczeostwa, ale wynikają również z innych czynników, takich jak
restrykcyjne regulacje korzystania z nieruchomości. W tych regionach bardzo trudno
było uzyskad pozwolenia na budowę nowych domów, a społeczności lokalne miały
szerokie możliwości blokowania nowych inwestycji infrastrukturalnych. Zanotowano
w nich również najwyższą inflację cen nieruchomości23.
Baoka na rynku miała
Inflacja cen nieruchomości w Stanach Zjednoczonych nie miała charakteru
charakter lokalny. ogólnokrajowego. Pomiędzy rokiem 2000 a szczytem baoki spekulacyjnej w IV kw.
2006 r., ceny nieruchomości skorygowane o inflację w Kalifornii i na Florydzie
podwoiły się. Dla porównania, ceny nieruchomości w stanie Teksas wzrosły zaledwie
o 20-25 proc.24. Okazało się, że największy wzrost cen jest w tych regionach kraju,
w których stosuje się regulacje zagospodarowania przestrzennego25. Największy
wzrost cen nieruchomości zaobserwowano w stanach: Arizona, Kalifornia, Floryda,
Maryland, Rhode Island, Nevada. W powyższych stanach ceny rosły po 2000 r.
średnio o 80-125 proc. i spadły w wyniku pęknięcia baoki średnio o 10-30 proc.
Skrajne przypadki (Houston i San Francisco)
Houston w stanie Teksas, w którym nie wystąpiła baoka hipoteczna, jest przykładem
miasta z minimalną ilością regulacji zagospodarowania przestrzennego, w którym nie
występuje zjawisko tworzenia stref (tzw. zoning) oraz nie występują duże trudności
z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Dzięki temu duża ilośd nieruchomości jest
w szybki sposób dostępna pod zabudowę, co pozwala developerom na zaspokojenie
rosnącego popytu na nieruchomości i uniknięcie gwałtownego wzrostu cen wskutek
niedoborów nieruchomości.
San Francisco w stanie Kalifornia, gdzie baoka hipoteczna była jedną z największych
w całych Stanach Zjednoczonych, posiada bardzo restrykcyjne regulacje
zagospodarowania przestrzennego, które praktycznie wyłączają spod zabudowy 63
proc. terenu. Pozostałe tereny w Zatoce San Francisco są bardzo mocno
zurbanizowane, co sprawia, że bardzo niewielka ilośd powierzchni nadaje się pod
zabudowę a więc podaż nie jest w stanie nadążyd za rosnącym popytem
22
Glaeser, Gyourko, The Impact of Zoning on Housing Affordability, 2002
23
OECD, Recent Hause price developements: the role of fundamentals,OECD Economic
Outlook 7
24
Randal O`Toole, How Urban Planners Caused the Housing Bubble, Policy Analysis No. 646,
2009
25
Jednym z pierwszych, który to sygnalizował był, w 2005 roku, noblista Paul Krugman patrz:
Paul Krugman, That Hissing Sound, the Washington Post, 2005
7
na nieruchomości, co skutkuje wzrostem cen26.
Baoka na rynku
Począwszy od 2000 r. ceny nieruchomości znacznie urosły, tworząc baokę
wystąpiła tylko w 16 spekulacyjną27 w 16 stanach USA (zamieszkałych przez 45 proc. populacji USA) i we
stanach USA. wszystkich tych regionach uchwalano regulacje typu growth management . Baoki
w ogóle nie zaobserwowano28 w 29 stanach USA (zamieszkałych przez 54 proc.
populacji USA) i tylko w jednym spośród nich uchwalono regulacje
zagospodarowania przestrzennego.
Największy spadek cen
W okresie od IV kw. 2006 r. do momentu upadku banku Lehman Brothers (15
zanotowano w września 2008 r.) w obszarach metropolitalnych posiadających największe regulacje
przeregulowanych zagospodarowania przestrzennego zanotowano średni spadek cen nieruchomości
w wysokości 97 tys. dolarów w przeliczeniu na jeden dom. Spadek w obszarach
regionach.
mniej regulowanych wyniósł średnio 12 tys. dolarów w przeliczeniu na jeden dom29.
Badania przeprowadzone w latach 1989-2006 w 250 największych miastach
stosujących 70 różnych rodzajów restrykcji na rynku nieruchomości pokazały,
iż regulacje zagospodarowania przestrzennego mogą powodowad wzrost cen,
zarówno kiedy są uchwalane na poziomie stanowym, jak i niższym
(w poszczególnych miastach). Szczególnie silny efekt inflacyjny zaobserwowano
w centrach dużych miast, gdzie i tak ceny są ze względu na duży popyt bardzo
wysokie30.
5. Zakooczenie
Planowanie przestrzenne służy kształtowaniu polityki przestrzennej
i zrównoważonego rozwoju regionów (miast, stanów, krajów). Planiści i urbaniści
starają się tak regulowad gospodarkę nieruchomościami, aby łączyd często sprzeczne
interesy lokalnych społeczności, deweloperów i inwestorów. Ich zadaniem jest
zapewnienie najlepszego korzystania z prawa własności, które nie będzie naruszało
interesu publicznego, zapewni ochronę dziedzictwa kulturowego i środowiska
naturalnego.
Doświadczenia zdobyte w czasie ostatniego globalnego kryzysu finansowego każą
nam jednak zrewidowad myślenie na temat zagospodarowania przestrzennego.
Niestety w Stanach Zjednoczonych, mimo że ekonomiści (od libertariaoskiego think
tanku CATO Institute po lewicowego ekonomistę i laureata nagrody Nobla
z dziedziny ekonomii Paula Krugmana) praktycznie jednogłośnie podkreślają, że tego
typu regulacje odegrały swoją znaczącą rolę w powstaniu baoki na rynku
nieruchomości31, nadal ten temat nie zajął odpowiedniego miejsca w debacie
publicznej.
26
Randal O`Toole, How Urban Planners Caused the Housing Bubble, Policy Analysis No. 646,
2009
27
Wzrost cen o co najmniej 45 proc. począwszy od 2000 r. i spadek o co najmniej 5 proc. w
momencie pęknięcia baoki .
28
Wzrost o mniej niż 45 proc. po 2000 r. do momentu wybuchu baoki.
29
Wendel Cox, The Housing Crash and Smart Growth, National Center for Policy Analysis,
Policy Report No. 335, 2011
30
Theo S. Eicher, University of Washington, Municipal and Statewide Land Use Regulations
and Housing PricesAcross 250 Major US Cities, 2008
31
Ekonomista Randal O`Toole określa regulacje zagospodarowania przestrzennego nawet
główną przyczyną powstania baoki (The prime cause of the housing bubble).
8
Odpowiedzią władz lokalnych na kryzys na rynku nieruchomości było wprowadzenie
jeszcze większej liczby regulacji. Wyjątkowym przykładem niezrozumienia
prawdziwych przyczyn kryzysu jest stan Kalifornia, w którym obowiązują
najostrzejsze regulacje zagospodarowania przestrzennego w całych Stanach
Zjednoczonych i który doświadczył najgłębszych spadków w cenach nieruchomości,
a mimo to władze stanu przegłosowały jeszcze ostrzejsze regulacje w tym zakresie.
Baoka hipoteczna i regulacje zagospodarowania przestrzennego
w poszczególnych stanach USA
Stan USA Wystąpiła baoka? Obecnośd regulacji?
Dystrykt Kolumbia Tak Tak
Kalifornia Tak Tak
Floryda Tak Tak
Hawaii Tak Tak
Rhode Island Tak Tak
Maryland Tak Tak
Arizona Tak Tak
Nevada Tak Tak
New Jersey Tak Tak
Virginia Tak Tak
New York Tak Tak
New Hampshire Tak Tak
Massachusetts Tak Tak
Delaware Tak Tak
Washington Tak Tak
Connecticut Tak Tak
Oregon Tak Tak
Minnesota Tak Tak
Pensylwania NIE Tak
New Mexico NIE Tak
Alaska NIE NIE
Illinois NIE Tak
Utah NIE Tak
North Dakota NIE NIE
Luizjana NIE NIE
Wisconsin NIE Tak
Colorado NIE Tak
9
South Carolina NIE NIE
South Dakota NIE NIE
Missouri NIE NIE
Georgia NIE NIE
West Virginia NIE NIE
North Carolina NIE NIE
Alabama NIE NIE
Teksas NIE NIE
Arkansas NIE NIE
Oklahoma NIE NIE
Missisipi NIE NIE
Tennessee NIE TAK
Michigan NIE NIE
Kansas NIE NIE
Kentucky NIE NIE
Iowa NIE NIE
Nebraska NIE NIE
Ohio NIE NIE
Indiana NIE NIE
Opracowanie własne na podstawie Randal O`Toole, How Urban Planners Caused the Housing Bubble,
Policy Analysis No. 646, 2009
10
Bibliografia
Charles E. Connerly, Smart Growth: Opportunity or Threat to Affordable
Housing 2004
Glaeser, Gyourko, The Impact of Zoning on Housing Affordability, 2002
Glaeser, Gyourko, Saks, Urban Growth and Housing Supply, 2005
Glaeser, Gottlieb, Gyourko, Can cheap credit explain the housing boom?NBER
Working Paper Series, 2010
Jeffrey Friedman, A crisis of politics, not economics: complexity, ignorance, and
policy failure, 2009
John B. Taylor, Zrozumied kryzys finansowy, 2010
John M. Quigley, Larry A. Rosenthal, The Effects of Land Use Regulationon the
Price of Housing:What Do We Know? What Can We Learn?, 2005
Kaizoji, Taisei, Root Causes of The Housing Bubble, 2000
Katz, Lawrence, Kenneth T. Rosen, "The Interjurisdictional Effects of Growth
Controls on Housing Prices, Journal of Law and Economics, 30, 1987
Mankiw, N. Gregory & Weil, David N., The baby boom, the baby bust, and the
housing market, NBER Working Papers 2794, National Bureau of Economic
Research, 1989
Marin V. Geshkov, The Effect of Land-Use Controls on Urban Sprawl, 2010
Mark J.P.M. Thissen, Martijn J. Burger, and Frank G. van Oort, House Prices,
Bubbles and City Size, 2010
OECD, Recent Hause price developements: the role of fundamentals,OECD
Economic Outlook 78
Randal O`Toole, Do You Know the Way to L.A.? San Jose Shows How to Turn an
Urban Area into Los Angeles in Three Stressful Decades, Policy Analysis 602,
2007
Randal O`Tool, The Best-Laid Plans: How Government Planning Harms Your
Quality of Life, Your Pocketbook, and Your Future, 2007
Randal O`Toole, How Urban Planners Caused the Housing Bubble, Policy
Analysis No. 646, 2009
Randal O`Toole, The high price of land-use planning, 2006
Randal O`Toole, The Planning Penalty, How Smart Growth Makes Housing
Unaffordable, 2006
11
Rolf Pendall, Robert Puentes, Jonathan Martin, From Traditional to Reformed:
A Review of the Land Use Regulations in the Nation s 50 largest Metropolitan
Areas, The Brookings Institution, 2006
Segal, Srinivasan. The Impact of Suburban Growth Restrictions on U.S.
Residential Land Value, 1985
Susane M. Wachter, Marvin M. Smith, The American Mortgage System: Crisis
and Reform, 2011
Theo S. Eicher, University of Washington, Municipal and Statewide Land Use
Regulations and Housing PricesAcross 250 Major US Cities, 2008
Thomas Sowell, Economic Facts and Fallacies, 2007
Thomas Sowell, The Housing Boom and Bust, 2009
Wendell Cox, Constraints on Housing Supply: Natural and
Regulatory, Economic Journal Watch, Vol. 8, No. 1, 2011
Wendel Cox, The Housing Crash and Smart Growth, National Center for Policy
Analysis, Policy Report No. 335, 2011
12
Forum Obywatelskiego Rozwoju
FOR zostało założone w 2007 roku przez prof. Leszka Balcerowicza. Misją FOR jest
zmieniad świadomośd Polaków oraz obowiązujące i planowane prawo w kierunku
wolnościowym. Naszym celem jest skutecznie chronid Twoją wolnośd oraz
promowad prawdę i zdrowy rozsądek w dyskursie publicznym.
FOR realizuje swoje cele poprzez organizację debat oraz publikację raportów i analiz
podejmujących ważne tematy społeczno-gospodarcze, a w szczególności: stan
finansów publicznych, sytuację na rynku pracy, wolnośd gospodarczą, wymiar
sprawiedliwości i tworzenie prawa. Z inicjatywy FOR w centrum Warszawy
i w internecie został uruchomiony licznik długu publicznego, który zwraca uwagę
na problem rosnącego zadłużenia paostwa. Działania FOR to także projekty
z zakresu edukacji ekonomicznej oraz udział w kampaniach na rzecz zwiększania
frekwencji wyborczej.
Wspieraj nas!
Pomóż nam chronid Twoją wolnośd oraz promowad prawdę i zdrowy rozsądek
w dyskursie publicznym.
Zdrowy rozsądek oraz wolnościowy punkt widzenia nie obronią się same.
Potrzebują zaplanowanego, wytężonego i skutecznego wysiłku oraz Twojego
wsparcia.
Jeśli jest Ci bliski porządek społeczny szanujący Twoją wolnośd i obawiasz się
nierozsądnych decyzji polityków udających na Twój koszt Świętych Mikołajów,
poprzyj nasze działania swoim darem pieniężnym. Twój dar umożliwia nam
działalnośd oraz potwierdza słusznośd i skutecznośd naszego wysiłku.
Każda darowizna jest dla nas ważna. Potrzebujemy zwłaszcza regularnego wsparcia.
Zachęcamy do dokonywania nawet niewielkich, lecz regularnych wpłat.
Już dziś pomóż nam chronid Twoją wolnośd - obdarz nas swoim wsparciem
i zaufaniem.
Wyślij przelew na konto FOR (w PLN): 68 1090 1883 0000 0001 0689 0629
Fundacja Forum Obywatelskiego Rozwoju - FOR
Al. J. Ch. Szucha 2/4 lok. 20
00-582 Warszawa
Kontakt
tel. +48 22 628 85 11, fax +48 22 213 37 85
e-mail: info@for.org.pl
www.for.org.pl
Kontakt do autora analizy
Witold Jarzyoski
e-mail: witold.jarzynski@for.org.pl
tel. 502 342 502
13
Wyszukiwarka
Podobne podstrony:
Analiza FOR 12 Norweski welfare state do korektyAnaliza FOR 12 Upadlosc w Polsce jest rzadko wykorzystywanym narzedziemPlanowanie przestrzenne a politykawartości w planowaniu przestrzennymSystemy Informacji Przestrzennej w Planowaniu Przestrzennym Fabryka planów planowanie przestrzenne w GdańskuOchrona zabytków w planowaniu przestrzennymnotatek pl wyklad 5 planowanie przestrzenne wykladzmiany do ustawy o planowaniu przestrzennym z 200909 14 Analiza FOR Mlodzi wyksztalceniPodstawy Planowania Przestrzennego zagadnienia na egzamin08 14 Analiza FOR Rynek uslug pocztowych w Polsce i w NiemczechPodstawy planowania przestrzennego egzaminFOR popiera 5 Obnizenie oplaty interchange! 12FOR ostrzega 8 Ustawa o zbiorkach publicznych( 12więcej podobnych podstron