ustawa o w艂asno艣ci lokali


㎏ancelaria Sejmu s. 1/12
Opracowano na pod-
USTAWA
stawie: tj. Dz.U. z
2000 r. Nr 80, poz.
z dnia 24 czerwca 1994 r.
903, z 2004 r. Nr 141,
poz. 1492
o w艂asno艣ci lokali
Rozdzia艂 1
Przepisy og贸lne
Art. 1.
1. Ustawa okre艣la spos贸b ustanawiania odr臋bnej w艂asno艣ci samodzielnych lokali
mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowi膮zki w艂a艣cicieli tych
lokali oraz zarz膮d nieruchomo艣ci膮 wsp贸ln膮.
2. W zakresie nieuregulowanym ustaw膮 do w艂asno艣ci lokali stosuje si臋 przepisy
Kodeksu cywilnego.
Art. 2.
1. Samodzielny lokal mieszkalny, a tak偶e lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej
 lokalami , mog膮 stanowi膰 odr臋bne nieruchomo艣ci.
2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona
trwa艂ymi 艣cianami w obr臋bie budynku izba lub zesp贸艂 izb przeznaczonych na
sta艂y pobyt ludzi, kt贸re wraz z pomieszczeniami pomocniczymi s艂u偶膮 zaspoka-
janiu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje si臋 odpowiednio r贸wnie偶
do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele
inne ni偶 mieszkalne.
3. Spe艂nienie wymaga艅, o kt贸rych mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie za-
艣wiadczenia.
4. Do lokalu mog膮 przynale偶e膰, jako jego cz臋艣ci sk艂adowe, pomieszczenia, cho膰by
nawet do niego bezpo艣rednio nie przylega艂y lub by艂y po艂o偶one w granicach nie-
ruchomo艣ci gruntowej poza budynkiem, w kt贸rym wyodr臋bniono dany lokal, a
w szczeg贸lno艣ci: piwnica, strych, kom贸rka, gara偶, zwane dalej  pomieszcze-
niami przynale偶nymi .
5. Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynale偶nymi zaznacza si臋 na rzucie
odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie po艂o偶enia pomieszcze艅 przyna-
le偶nych poza budynkiem mieszkalnym - tak偶e na wyrysie z operatu ewidencyj-
nego; dokumenty te stanowi膮 za艂膮cznik do aktu ustanawiaj膮cego odr臋bn膮 w艂a-
sno艣膰 lokalu.
04-07-01
㎏ancelaria Sejmu s. 2/12
6. W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznacze艅, o kt贸rych mowa w
ust. 5, dokonuje si臋, zgodnie z wymogami przepis贸w prawa budowlanego, na
koszt dotychczasowego w艂a艣ciciela nieruchomo艣ci, o ile strony umowy o usta-
nowienie odr臋bnej w艂asno艣ci lokalu nie postanowi艂y inaczej.
Art. 3.
1. W razie wyodr臋bnienia w艂asno艣ci lokali w艂a艣cicielowi lokalu przys艂uguje udzia艂
w nieruchomo艣ci wsp贸lnej jako prawo zwi膮zane z w艂asno艣ci膮 lokali. Nie mo偶na
偶膮da膰 zniesienia wsp贸艂w艂asno艣ci nieruchomo艣ci wsp贸lnej, dop贸ki trwa odr臋bna
w艂asno艣膰 lokali.
2. Nieruchomo艣膰 wsp贸ln膮 stanowi grunt oraz cz臋艣ci budynku i urz膮dzenia, kt贸re
nie s艂u偶膮 wy艂膮cznie do u偶ytku w艂a艣cicieli lokali.
3. Udzia艂 w艂a艣ciciela lokalu wyodr臋bnionego w nieruchomo艣ci wsp贸lnej odpowia-
da stosunkowi powierzchni u偶ytkowej lokalu wraz z powierzchni膮 pomieszcze艅
przynale偶nych do 艂膮cznej powierzchni u偶ytkowej wszystkich lokali wraz z po-
mieszczeniami do nich przynale偶nymi. Udzia艂 w艂a艣ciciela samodzielnych lokali
niewyodr臋bnionych w nieruchomo艣ci wsp贸lnej odpowiada stosunkowi po-
wierzchni u偶ytkowej tych lokali wraz z powierzchni膮 pomieszcze艅 przynale偶-
nych do 艂膮cznej powierzchni u偶ytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszcze-
niami do nich przynale偶nymi.
4. Do wyznaczenia stosunku, o kt贸rym mowa w ust. 3, niezb臋dne jest okre艣lenie,
oddzielnie dla ka偶dego samodzielnego lokalu, jego powierzchni u偶ytkowej wraz
z powierzchni膮 pomieszcze艅 do niego przynale偶nych.
5. Je偶eli nieruchomo艣膰, z kt贸rej wyodr臋bnia si臋 w艂asno艣膰 lokali, stanowi grunt za-
budowany kilkoma budynkami, udzia艂 w艂a艣ciciela lokalu wyodr臋bnionego w
nieruchomo艣ci wsp贸lnej odpowiada stosunkowi powierzchni u偶ytkowej lokalu
wraz z powierzchni膮 pomieszcze艅 przynale偶nych do 艂膮cznej powierzchni u偶yt-
kowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynale偶nymi.
6. W wypadku gdy na podstawie jednej czynno艣ci prawnej dokonanej przez w艂a艣ci-
ciela lub przez wszystkich wsp贸艂w艂a艣cicieli nieruchomo艣ci nast臋puje wyodr臋b-
nienie wszystkich lokali, wysoko艣膰 udzia艂贸w, o kt贸rych mowa w ust. 1, okre-
艣laj膮 odpowiednio w umowie w艂a艣ciciel lub wsp贸艂w艂a艣ciciele.
7. W budynkach, w kt贸rych nast膮pi艂o wyodr臋bnienie w艂asno艣ci co najmniej jedne-
go lokalu i ustalenie wysoko艣ci udzia艂贸w w nieruchomo艣ci wsp贸lnej bez
uwzgl臋dnienia powierzchni pomieszcze艅 przynale偶nych lub w spos贸b inny ni偶
okre艣lony w ust. 3, a przy wyodr臋bnianiu kolejnych lokali ustalano wysoko艣膰
udzia艂贸w w nieruchomo艣ci wsp贸lnej w taki sam spos贸b, do czasu wyodr臋bnienia
ostatniego lokalu stosuje si臋 zasady obliczania udzia艂u w nieruchomo艣ci wsp贸l-
nej takie, jak przy wyodr臋bnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania poprze-
dzaj膮cego nie stosuje si臋, je偶eli wszyscy w艂a艣ciciele lokali wyodr臋bnionych i
dotychczasowy w艂a艣ciciel nieruchomo艣ci dokonaj膮 w umowie nowego ustalenia
wysoko艣ci udzia艂贸w w nieruchomo艣ci wsp贸lnej.
1. Przy oddawaniu w u偶ytkowanie wieczyste u艂amkowej cz臋艣ci gruntu, jako
prawa zwi膮zanego z odr臋bn膮 w艂asno艣ci膮 lokali, stosuje si臋 nast臋puj膮ce za-
sady:
04-07-01
㎏ancelaria Sejmu s. 3/12
1) nie oddaje si臋 gruntu we wsp贸艂u偶ytkowanie wieczyste, je偶eli stanowi on
przedmiot wsp贸艂w艂asno艣ci zwi膮zanej z w艂asno艣ci膮 uprzednio wyodr臋b-
nionych lokali,
2) nie sprzedaje si臋 udzia艂u we wsp贸艂w艂asno艣ci gruntu, je偶eli grunt ten
stanowi przedmiot wsp贸艂u偶ytkowania wieczystego zwi膮zanego z w艂asno-
艣ci膮 uprzednio wyodr臋bnionych lokali,
3) ustala si臋 jeden termin trwania prawa u偶ytkowania wieczystego w od-
niesieniu do wszystkich udzia艂贸w we wsp贸艂u偶ytkowaniu wieczystym,
dodany art. 3a wcho-
niezale偶nie od daty wyodr臋bnienia lokalu, z kt贸rym jest zwi膮zany
dzi w 偶ycie z dn.
udzia艂 w tym prawie.
22.09.2004 r. (Dz.U. z
2004 r. Nr 141, poz.
2. Je偶eli przy ustanowieniu odr臋bnej w艂asno艣ci lokali ustanowiono r贸偶ne ter-
1492)
miny trwania prawa wsp贸艂u偶ytkowania wieczystego przynale偶nej do tych
lokali dzia艂ki budowlanej, w艂a艣ciciele wyodr臋bnionych lokali mog膮 偶膮da膰
zmiany termin贸w przez przyj臋cie jednego terminu dla wszystkich udzia艂贸w
we wsp贸艂u偶ytkowaniu wieczystym tej dzia艂ki. Z 偶膮daniem takim mo偶e wy-
st膮pi膰 tak偶e w艂a艣ciwy organ. Termin ten ustanawia si臋 stosownie do najdal-
szego terminu ustalonego dla pozosta艂ych udzia艂贸w.>
Art. 4.
1. Dotychczasowemu w艂a艣cicielowi nieruchomo艣ci przys艂uguj膮 co do niewyodr臋b-
nionych lokali oraz co do nieruchomo艣ci wsp贸lnej takie same uprawnienia, jakie
przys艂uguj膮 w艂a艣cicielom lokali wyodr臋bnionych; odnosi si臋 to tak偶e do jego
obowi膮zk贸w.
2. Je偶eli do wyodr臋bniania w艂asno艣ci lokali dochodzi sukcesywnie, w艂a艣ciciele lo-
kali ju偶 wyodr臋bnionych nie s膮 stronami um贸w o wyodr臋bnieniu dalszych loka-
li.
3. Je偶eli budynek zosta艂 wzniesiony na gruncie oddanym w u偶ytkowanie wieczyste,
przedmiotem wsp贸lno艣ci jest to prawo, a dalsze przepisy o w艂asno艣ci lub
wsp贸艂w艂asno艣ci gruntu stosuje si臋 odpowiednio do prawa u偶ytkowania wieczy-
stego.
[Art. 5.
1. Je偶eli powierzchnia gruntu zabudowanego budynkiem, w kt贸rym wyodr臋bniono
w艂asno艣膰 lokali, jest wi臋ksza ni偶 powierzchnia niezb臋dna do korzystania z niego,
wsp贸艂w艂a艣ciciele mog膮 dokona膰 podzia艂u tej nieruchomo艣ci.
nowe brzmienie art. 5
2. Je偶eli powierzchnia gruntu jest zabudowana wi臋cej ni偶 jednym budynkiem
wchodzi w 偶ycie z dn.
mieszkalnym, a przynajmniej w jednym z nich wyodr臋bniono w艂asno艣膰 lokalu,
22.09.2004 r. (Dz.U. z
podzia艂u nieruchomo艣ci polegaj膮cego na wydzieleniu z dotychczasowej nieru-
2004 r. Nr 141, poz.
1492)
chomo艣ci dw贸ch lub wi臋cej zabudowanych dzia艂ek budowlanych dokonuje si臋
zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nierucho-
mo艣ciami (Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543).]
1. Je偶eli powierzchnia nieruchomo艣ci gruntowej zabudowanej budynkiem, w
kt贸rym wyodr臋bniono w艂asno艣膰 lokali jest wi臋ksza ni偶 powierzchnia dzia艂ki
budowlanej, w rozumieniu przepis贸w o gospodarce nieruchomo艣ciami, nie-
04-07-01
㎏ancelaria Sejmu s. 4/12
zb臋dnej do korzystania z niego, wsp贸艂w艂a艣ciciele mog膮 dokona膰 podzia艂u tej
nieruchomo艣ci.
2. Je偶eli na nieruchomo艣ci gruntowej jest po艂o偶ony wi臋cej ni偶 jeden budynek,
a przynajmniej w jednym z nich wyodr臋bniono w艂asno艣膰 lokalu, wsp贸艂w艂a-
艣ciciele mog膮 dokona膰 podzia艂u tej nieruchomo艣ci polegaj膮cego na wydzie-
leniu z dotychczasowej nieruchomo艣ci dw贸ch lub wi臋cej dzia艂ek budowla-
nych.
3. Przy dokonywaniu podzia艂u, o kt贸rym mowa w ust. 1 i 2, stosuje si臋 przepi-
sy o gospodarce nieruchomo艣ciami.>
Art. 6.
Og贸艂 w艂a艣cicieli, kt贸rych lokale wchodz膮 w sk艂ad okre艣lonej nieruchomo艣ci, tworzy
wsp贸lnot臋 mieszkaniow膮. Wsp贸lnota mieszkaniowa mo偶e nabywa膰 prawa i zaci膮ga膰
zobowi膮zania, pozywa膰 i by膰 pozwana.
Rozdzia艂 2
Ustanowienie w艂asno艣ci lokalu
Art. 7.
1. Odr臋bn膮 w艂asno艣膰 lokalu mo偶na ustanowi膰 w drodze umowy, a tak偶e jedno-
stronnej czynno艣ci prawnej w艂a艣ciciela nieruchomo艣ci albo orzeczenia s膮du zno-
sz膮cego wsp贸艂w艂asno艣膰.
2. Umowa o ustanowieniu odr臋bnej w艂asno艣ci lokalu powinna by膰 dokonana w
formie aktu notarialnego; do powstania tej w艂asno艣ci niezb臋dny jest wpis do
ksi臋gi wieczystej.
Art. 8.
1. Umowa o ustanowieniu odr臋bnej w艂asno艣ci lokalu powinna okre艣la膰 w szczeg贸l-
no艣ci:
1) rodzaj, po艂o偶enie i powierzchni臋 lokalu oraz pomieszcze艅 do niego przyna-
le偶nych,
2) wielko艣膰 udzia艂贸w przypadaj膮cych w艂a艣cicielom poszczeg贸lnych lokali w
nieruchomo艣ci wsp贸lnej.
2. Wsp贸艂w艂a艣ciciele mog膮 w umowie okre艣li膰 tak偶e spos贸b zarz膮du nieruchomo-
艣ci膮 wsp贸ln膮.
3. Umowa o ustanowieniu odr臋bnej w艂asno艣ci lokalu mo偶e by膰 zawarta albo przez
wsp贸艂w艂a艣cicieli nieruchomo艣ci, albo przez w艂a艣ciciela nieruchomo艣ci i nabyw-
c臋 lokalu.
Art. 9.
1. Odr臋bna w艂asno艣膰 lokalu mo偶e powsta膰 tak偶e w wykonaniu umowy zobowi膮zu-
j膮cej w艂a艣ciciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustano-
wienia - po zako艅czeniu budowy - odr臋bnej w艂asno艣ci lokali i przeniesienia tego
prawa na drug膮 stron臋 umowy lub na inn膮 wskazan膮 w umowie osob臋.
04-07-01
㎏ancelaria Sejmu s. 5/12
2. Do wa偶no艣ci umowy, o kt贸rej mowa w ust. 1, niezb臋dne jest, aby strona podej-
muj膮ca si臋 budowy by艂a w艂a艣cicielem gruntu, na kt贸rym dom ma by膰 wzniesio-
ny, oraz aby uzyska艂a pozwolenie na budow臋, a roszczenie o ustanowienie od-
r臋bnej w艂asno艣ci lokalu i o przeniesienie tego prawa zosta艂o ujawnione w ksi臋-
dze wieczystej.
3. W wypadku wykonywania umowy w spos贸b wadliwy albo sprzeczny z umow膮,
na wniosek ka偶dego nabywcy, s膮d mo偶e powierzy膰, w trybie post臋powania nie-
procesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i nie-
bezpiecze艅stwo w艂a艣ciciela gruntu.
Art. 10.
W艂a艣ciciel nieruchomo艣ci mo偶e ustanawia膰 odr臋bn膮 w艂asno艣膰 lokali dla siebie, na
mocy jednostronnej czynno艣ci prawnej. W takim wypadku stosuje si臋 odpowiednio
przepisy o ustanowieniu odr臋bnej w艂asno艣ci w drodze umowy.
Art. 11.
1. Przepisy o ustanowieniu odr臋bnej w艂asno艣ci lokali w drodze umowy stosuje si臋
r贸wnie偶 odpowiednio do wyodr臋bnienia w艂asno艣ci lokalu z mocy orzeczenia s膮-
du znosz膮cego wsp贸艂w艂asno艣膰 nieruchomo艣ci.
2. Je偶eli uczynienie zado艣膰 przes艂ance samodzielno艣ci lokali wymaga wykonania
rob贸t adaptacyjnych, s膮d mo偶e w postanowieniu wst臋pnym, uznaj膮cym 偶膮danie
ustanowienia odr臋bnej w艂asno艣ci lokali w zasadzie za usprawiedliwione, upo-
wa偶ni膰 zainteresowanego uczestnika post臋powania do ich wykonania - tymcza-
sowo na jego koszt. W razie przeszk贸d stawianych przez innych uczestnik贸w,
s膮d - w postanowieniu wst臋pnym lub w postanowieniu oddzielnym - mo偶e wy-
da膰 stosowne nakazy lub zakazy.
Rozdzia艂 3
Prawa i obowi膮zki w艂a艣cicieli lokali
Art. 12.
1. W艂a艣ciciel lokalu ma prawo do wsp贸艂korzystania z nieruchomo艣ci wsp贸lnej
zgodnie z jej przeznaczeniem.
2. Po偶ytki i inne przychody z nieruchomo艣ci wsp贸lnej s艂u偶膮 pokrywaniu wydatk贸w
zwi膮zanych z jej utrzymaniem, a w cz臋艣ci przekraczaj膮cej te potrzeby przypa-
daj膮 w艂a艣cicielom lokali w stosunku do ich udzia艂贸w. W takim samym stosunku
w艂a艣ciciele lokali ponosz膮 wydatki i ci臋偶ary zwi膮zane z utrzymaniem nierucho-
mo艣ci wsp贸lnej w cz臋艣ci nie znajduj膮cej pokrycia w po偶ytkach i innych przy-
chodach.
3. Uchwa艂a w艂a艣cicieli mo偶e ustali膰 zwi臋kszenie obci膮偶enia z tego tytu艂u w艂a艣ci-
cieli lokali u偶ytkowych, je偶eli uzasadnia to spos贸b korzystania z tych lokali.
Art. 13.
1. W艂a艣ciciel ponosi wydatki zwi膮zane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowi膮zany
utrzymywa膰 sw贸j lokal w nale偶ytym stanie, przestrzega膰 porz膮dku domowego,
04-07-01
㎏ancelaria Sejmu s. 6/12
uczestniczy膰 w kosztach zarz膮du zwi膮zanych z utrzymaniem nieruchomo艣ci
wsp贸lnej, korzysta膰 z niej w spos贸b nie utrudniaj膮cy korzystania przez innych
wsp贸艂w艂a艣cicieli oraz wsp贸艂dzia艂a膰 z nimi w ochronie wsp贸lnego dobra.
2. Na 偶膮danie zarz膮du w艂a艣ciciel lokalu jest obowi膮zany zezwala膰 na wst臋p do lo-
kalu, ilekro膰 jest to niezb臋dne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo
usuni臋cia awarii w nieruchomo艣ci wsp贸lnej, a tak偶e w celu wyposa偶enia budyn-
ku, jego cz臋艣ci lub innych lokali w dodatkowe instalacje.
Art. 14.
Na koszty zarz膮du nieruchomo艣ci膮 wsp贸ln膮 sk艂adaj膮 si臋 w szczeg贸lno艣ci:
1) wydatki na remonty i bie偶膮c膮 konserwacj臋,
2) op艂aty za dostaw臋 energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w cz臋艣ci do-
tycz膮cej nieruchomo艣ci wsp贸lnej, oraz op艂aty za anten臋 zbiorcz膮 i wind臋,
3) ubezpieczenia, podatki i inne op艂aty publicznoprawne, chyba 偶e s膮 pokry-
wane bezpo艣rednio przez w艂a艣cicieli poszczeg贸lnych lokali,
4) wydatki na utrzymanie porz膮dku i czysto艣ci,
5) wynagrodzenie cz艂onk贸w zarz膮du lub zarz膮dcy.
Art. 15.
1. Na pokrycie koszt贸w zarz膮du w艂a艣ciciele lokali uiszczaj膮 zaliczki w formie bie-
偶膮cych op艂at, p艂atne z g贸ry do dnia 10 ka偶dego miesi膮ca.
2. Nale偶no艣ci z tytu艂u koszt贸w zarz膮du mog膮 by膰 dochodzone w post臋powaniu
upominawczym, bez wzgl臋du na ich wysoko艣膰.
Art. 16.
1. Je偶eli w艂a艣ciciel lokalu zalega d艂ugotrwale z zap艂at膮 nale偶nych od niego op艂at
lub wykracza w spos贸b ra偶膮cy lub uporczywy przeciwko obowi膮zuj膮cemu po-
rz膮dkowi domowemu albo przez swoje niew艂a艣ciwe zachowanie czyni korzysta-
nie z innych lokali lub nieruchomo艣ci wsp贸lnej uci膮偶liwym, wsp贸lnota miesz-
kaniowa mo偶e w trybie procesu 偶膮da膰 sprzeda偶y lokalu w drodze licytacji na
podstawie przepis贸w Kodeksu post臋powania cywilnego o egzekucji z nierucho-
mo艣ci.
2. W艂a艣cicielowi, kt贸rego lokal zosta艂 sprzedany, nie przys艂uguje prawo do lokalu
zamiennego.
Art. 17.
Za zobowi膮zania dotycz膮ce nieruchomo艣ci wsp贸lnej odpowiada wsp贸lnota mieszka-
niowa bez ogranicze艅, a ka偶dy w艂a艣ciciel lokalu - w cz臋艣ci odpowiadaj膮cej jego
udzia艂owi w tej nieruchomo艣ci.
04-07-01
㎏ancelaria Sejmu s. 7/12
Rozdzia艂 4
Zarz膮d nieruchomo艣ci膮 wsp贸ln膮
Art. 18.
1. W艂a艣ciciele lokali mog膮 w umowie o ustanowieniu odr臋bnej w艂asno艣ci lokali al-
bo w umowie zawartej p贸zniej w formie aktu notarialnego okre艣li膰 spos贸b za-
rz膮du nieruchomo艣ci膮 wsp贸ln膮, a w szczeg贸lno艣ci mog膮 powierzy膰 zarz膮d oso-
bie fizycznej albo prawnej.
2. W razie sukcesywnego wyodr臋bniania lokali przyj臋ty przez dotychczasowych
wsp贸艂w艂a艣cicieli spos贸b zarz膮du nieruchomo艣ci膮 wsp贸ln膮 odnosi skutek tak偶e
do ka偶dego kolejnego nabywcy lokalu.
2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarz膮du nieruchomo艣ci膮 wsp贸ln膮
mo偶e nast膮pi膰 na podstawie uchwa艂y w艂a艣cicieli lokali zaprotoko艂owanej przez
notariusza. Uchwa艂a ta stanowi podstaw臋 wpisu do ksi臋gi wieczystej.
3. Je偶eli sposobu zarz膮du nie okre艣lono w umowie, o kt贸rej mowa w ust. 1, lub w
uchwale zaprotoko艂owanej przez notariusza, obowi膮zuj膮 zasady okre艣lone w ni-
niejszym rozdziale.
Art. 19.
Je偶eli liczba lokali wyodr臋bnionych i lokali niewyodr臋bnionych, nale偶膮cych nadal
do dotychczasowego w艂a艣ciciela, nie jest wi臋ksza ni偶 siedem, do zarz膮du nierucho-
mo艣ci膮 wsp贸ln膮 maj膮 odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Ko-
deksu post臋powania cywilnego o wsp贸艂w艂asno艣ci.
Art. 20.
1. Je偶eli lokali wyodr臋bnionych, wraz z lokalami niewyodr臋bnionymi, jest wi臋cej
ni偶 siedem, w艂a艣ciciele lokali s膮 obowi膮zani podj膮膰 uchwa艂臋 o wyborze jedno-
osobowego lub kilkuosobowego zarz膮du. Cz艂onkiem zarz膮du mo偶e by膰 wy艂膮cz-
nie osoba fizyczna wybrana spo艣r贸d w艂a艣cicieli lokali lub spoza ich grona.
2. Zarz膮d lub poszczeg贸lni jego cz艂onkowie mog膮 by膰 w ka偶dej chwili na mocy
uchwa艂y w艂a艣cicieli lokali zawieszeni w czynno艣ciach lub odwo艂ani.
Art. 21.
1. Zarz膮d kieruje sprawami wsp贸lnoty mieszkaniowej i reprezentuje j膮 na zewn膮trz
oraz w stosunkach mi臋dzy wsp贸lnot膮 a poszczeg贸lnymi w艂a艣cicielami lokali.
2. Gdy zarz膮d jest kilkuosobowy, o艣wiadczenia woli za wsp贸lnot臋 mieszkaniow膮
sk艂adaj膮 przynajmniej dwaj jego cz艂onkowie.
3. Zarz膮d na podstawie pe艂nomocnictwa, o kt贸rym mowa w art. 22 ust. 2, sk艂ada
o艣wiadczenia w celu wykonania uchwa艂 w sprawach, o kt贸rych mowa w art. 22
ust. 3 pkt 5, 5a i 6, ze skutkiem w stosunku do w艂a艣cicieli wszystkich lokali.
Art. 22.
1. Czynno艣ci zwyk艂ego zarz膮du podejmuje zarz膮d samodzielnie.
04-07-01
㎏ancelaria Sejmu s. 8/12
2. Do podj臋cia przez zarz膮d czynno艣ci przekraczaj膮cej zakres zwyk艂ego zarz膮du
potrzebna jest uchwa艂a w艂a艣cicieli lokali wyra偶aj膮ca zgod臋 na dokonanie tej
czynno艣ci oraz udzielaj膮ca zarz膮dowi pe艂nomocnictwa do zawierania um贸w sta-
nowi膮cych czynno艣ci przekraczaj膮ce zakres zwyk艂ego zarz膮du w formie prawem
przewidzianej.
3. Czynno艣ciami przekraczaj膮cymi zakres zwyk艂ego zarz膮du s膮 w szczeg贸lno艣ci:
1) ustalenie wynagrodzenia zarz膮du lub zarz膮dcy nieruchomo艣ci wsp贸lnej,
2) przyj臋cie rocznego planu gospodarczego,
3) ustalenie wysoko艣ci op艂at na pokrycie koszt贸w zarz膮du,
4) zmiana przeznaczenia cz臋艣ci nieruchomo艣ci wsp贸lnej,
5) udzielenie zgody na nadbudow臋 lub przebudow臋 nieruchomo艣ci wsp贸lnej,
na ustanowienie odr臋bnej w艂asno艣ci lokalu powsta艂ego w nast臋pstwie nad-
budowy lub przebudowy i rozporz膮dzenie tym lokalem oraz na zmian臋 wy-
soko艣ci udzia艂贸w w nast臋pstwie powstania odr臋bnej w艂asno艣ci lokalu nad-
budowanego lub przebudowanego,
5a) udzielenie zgody na zmian臋 wysoko艣ci udzia艂贸w we wsp贸艂w艂asno艣ci nieru-
chomo艣ci wsp贸lnej,
6) dokonanie podzia艂u nieruchomo艣ci wsp贸lnej,
6a) nabycie nieruchomo艣ci,
7) wytoczenie pow贸dztwa, o kt贸rym mowa w art. 16,
8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, cz臋艣ci koszt贸w
zwi膮zanych z eksploatacj膮 urz膮dze艅 lub cz臋艣ci budynku s艂u偶膮cych zar贸wno
do u偶ytku poszczeg贸lnych w艂a艣cicieli lokali, jak i do wsp贸lnego u偶ytku
w艂a艣cicieli co najmniej dw贸ch lokali, kt贸re zaliczane b臋d膮 do koszt贸w za-
rz膮du nieruchomo艣ci膮 wsp贸ln膮,
9) udzielenie zgody na podzia艂 nieruchomo艣ci gruntowej zabudowanej wi臋cej
ni偶 jednym budynkiem mieszkalnym i zwi膮zane z tym zmiany udzia艂贸w w
nieruchomo艣ci wsp贸lnej oraz ustalenie wysoko艣ci udzia艂贸w w nowo po-
wsta艂ych, odr臋bnych nieruchomo艣ciach wsp贸lnych,
10) okre艣lenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarz膮d lub zarz膮dc臋, kt贸-
remu zarz膮d nieruchomo艣ci膮 wsp贸ln膮 powierzono w spos贸b okre艣lony w
art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksi臋gowej koszt贸w zarz膮du nieruchomo艣ci膮
wsp贸ln膮, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych koszt贸w, a tak偶e rozlicze艅
z innych tytu艂贸w na rzecz nieruchomo艣ci wsp贸lnej.
4. Po艂膮czenie dw贸ch lokali stanowi膮cych odr臋bne nieruchomo艣ci w jedn膮 nieru-
chomo艣膰 lub podzia艂 lokalu wymaga zgody w艂a艣cicieli wyra偶onej w uchwale. W
razie odmowy zainteresowany w艂a艣ciciel mo偶e 偶膮da膰 rozstrzygni臋cia przez s膮d.
Art. 23.
1. Uchwa艂y w艂a艣cicieli lokali s膮 podejmowane b膮dz na zebraniu, b膮dz w drodze in-
dywidualnego zbierania g艂os贸w przez zarz膮d; uchwa艂a mo偶e by膰 wynikiem g艂o-
s贸w oddanych cz臋艣ciowo na zebraniu, cz臋艣ciowo w drodze indywidualnego ich
zbierania.
2. Uchwa艂y zapadaj膮 wi臋kszo艣ci膮 g艂os贸w w艂a艣cicieli lokali, liczon膮 wed艂ug wielko-
艣ci udzia艂贸w, chyba 偶e w umowie lub w uchwale podj臋tej w tym trybie posta-
nowiono, 偶e w okre艣lonej sprawie na ka偶dego w艂a艣ciciela przypada jeden g艂os.
04-07-01
㎏ancelaria Sejmu s. 9/12
2a. Je偶eli suma udzia艂贸w w nieruchomo艣ci wsp贸lnej nie jest r贸wna 1 albo wi臋kszo艣膰
udzia艂贸w nale偶y do jednego w艂a艣ciciela b膮dz gdy obydwa te warunki spe艂nione
s膮 艂膮cznie, g艂osowanie wed艂ug zasady, 偶e na ka偶dego w艂a艣ciciela przypada jeden
g艂os, wprowadza si臋 na ka偶de 偶膮danie w艂a艣cicieli lokali posiadaj膮cych 艂膮cznie
co najmniej 1/5 udzia艂贸w w nieruchomo艣ci wsp贸lnej.
3. O tre艣ci uchwa艂y, kt贸ra zosta艂a podj臋ta z udzia艂em g艂os贸w zebranych indywidu-
alnie, ka偶dy w艂a艣ciciel lokalu powinien zosta膰 powiadomiony na pi艣mie.
Art. 24.
W razie braku zgody wymaganej wi臋kszo艣ci w艂a艣cicieli lokali zarz膮d lub zarz膮dca,
kt贸remu zarz膮d nieruchomo艣ci膮 wsp贸ln膮 powierzono w spos贸b okre艣lony w art. 18
ust. 1, mo偶e 偶膮da膰 rozstrzygni臋cia przez s膮d, kt贸ry orzeknie maj膮c na wzgl臋dzie cel
zamierzonej czynno艣ci oraz interesy wszystkich w艂a艣cicieli. Spraw臋 s膮d rozpoznaje
w post臋powaniu nieprocesowym.
Art. 25.
1. W艂a艣ciciel lokalu mo偶e zaskar偶y膰 uchwa艂臋 do s膮du z powodu jej niezgodno艣ci z
przepisami prawa lub z umow膮 w艂a艣cicieli lokali albo je艣li narusza ona zasady
prawid艂owego zarz膮dzania nieruchomo艣ci膮 wsp贸ln膮 lub w inny spos贸b narusza
jego interesy.
1a. Pow贸dztwo, o kt贸rym mowa w ust. 1, mo偶e by膰 wytoczone przeciwko wsp贸lno-
cie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podj臋cia uchwa艂y na zebraniu
og贸艂u w艂a艣cicieli albo od dnia powiadomienia wytaczaj膮cego pow贸dztwo o tre-
艣ci uchwa艂y podj臋tej w trybie indywidualnego zbierania g艂os贸w.
2. Zaskar偶ona uchwa艂a podlega wykonaniu, chyba 偶e s膮d wstrzyma jej wykonanie
do czasu zako艅czenia sprawy.
Art. 26.
1. Je偶eli zarz膮d nie zosta艂 powo艂any lub pomimo powo艂ania nie wype艂nia swoich
obowi膮zk贸w albo narusza zasady prawid艂owej gospodarki, ka偶dy w艂a艣ciciel mo-
偶e 偶膮da膰 ustanowienia zarz膮dcy przymusowego przez s膮d, kt贸ry okre艣li zakres
jego uprawnie艅 oraz nale偶ne mu wynagrodzenie. S膮d odwo艂a zarz膮dc臋, gdy
ustan膮 przyczyny jego powo艂ania.
2. Je偶eli w terminie dw贸ch lat od dnia wyodr臋bnienia w艂asno艣ci pierwszego lokalu
w nieruchomo艣ci, w kt贸rej liczba lokali wyodr臋bnionych oraz niewyodr臋bnio-
nych jest wi臋ksza ni偶 siedem, w艂a艣ciciele lokali nie dokonaj膮 wyboru zarz膮du
ani nie powierz膮 zarz膮du nieruchomo艣ci膮 wsp贸ln膮 w umowie zawartej w formie
aktu notarialnego, to ustanowienia zarz膮dcy przymusowego przez s膮d mo偶e 偶膮-
da膰 tak偶e dotychczasowy zarz膮dca nieruchomo艣ci, kt贸ry sprawowa艂 zarz膮d nie-
ruchomo艣ci膮 w dniu, w kt贸rym wyodr臋bniono w艂asno艣膰 pierwszego lokalu, i
kontynuowa艂 zarz膮d t膮 nieruchomo艣ci膮 przez okres co najmniej dw贸ch lat.
Art. 27.
Ka偶dy w艂a艣ciciel lokalu ma prawo i obowi膮zek wsp贸艂dzia艂ania w zarz膮dzie nieru-
chomo艣ci膮 wsp贸ln膮. Nie uchybia to jednak przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1.
04-07-01
㎏ancelaria Sejmu s. 10/12
Art. 28.
W艂a艣ciciel lokalu pe艂ni膮cy obowi膮zki cz艂onka zarz膮du mo偶e 偶膮da膰 od wsp贸lnoty
wynagrodzenia odpowiadaj膮cego uzasadnionemu nak艂adowi pracy.
Art. 29.
1. Zarz膮d lub zarz膮dca, kt贸remu zarz膮d nieruchomo艣ci膮 wsp贸ln膮 powierzono w
spos贸b okre艣lony w art. 18 ust. 1, jest obowi膮zany prowadzi膰 dla ka偶dej nieru-
chomo艣ci wsp贸lnej, okre艣lon膮 przez wsp贸lnot臋 mieszkaniow膮, ewidencj臋 poza-
ksi臋gow膮 koszt贸w zarz膮du nieruchomo艣ci膮 wsp贸ln膮 oraz zaliczek uiszczanych
na pokrycie tych koszt贸w, a tak偶e rozlicze艅 z innych tytu艂贸w na rzecz nieru-
chomo艣ci wsp贸lnej.
1a. Okresem rozliczeniowym wsp贸lnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy.
1b. Zarz膮d lub zarz膮dca, kt贸remu zarz膮d nieruchomo艣ci膮 wsp贸ln膮 powierzono w
spos贸b okre艣lony w art. 18 ust. 1, jest obowi膮zany sporz膮dzi膰 protok贸艂 przej臋cia
nieruchomo艣ci i jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i
ksi膮偶ki obiektu budowlanego) w imieniu wsp贸lnoty mieszkaniowej, przecho-
wywa膰 dokumentacj臋 techniczn膮 budynku oraz prowadzi膰 i aktualizowa膰 spis
w艂a艣cicieli lokali i przypadaj膮cych im udzia艂贸w w nieruchomo艣ci wsp贸lnej.
1c. Zarz膮d lub zarz膮dca, kt贸remu zarz膮d nieruchomo艣ci膮 wsp贸ln膮 powierzono w
spos贸b okre艣lony w art. 18 ust. 1, jest obowi膮zany do podj臋cia czynno艣ci zmie-
rzaj膮cych do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i
rozliczenia koszt贸w zwi膮zanych z opracowaniem lub aktualizacj膮 tej dokumen-
tacji.
1d. Je偶eli uchwa艂a w艂a艣cicieli lokali nie stanowi inaczej, koszty opracowania lub
aktualizacji dokumentacji technicznej budynku obci膮偶aj膮:
1) do czasu wyodr臋bnienia w艂asno艣ci ostatniego lokalu - dotychczasowego
w艂a艣ciciela nieruchomo艣ci,
2) po wyodr臋bnieniu w艂asno艣ci ostatniego lokalu - wszystkich w艂a艣cicieli lo-
kali w cz臋艣ciach odpowiadaj膮cych ich udzia艂om w nieruchomo艣ci wsp贸lnej.
1e. Zarz膮d lub zarz膮dca, kt贸remu zarz膮d nieruchomo艣ci膮 wsp贸ln膮 powierzono w
spos贸b okre艣lony w art. 18 ust. 1, mo偶e 偶膮da膰 od w艂a艣cicieli lokali okazania do-
kument贸w potwierdzaj膮cych prawo w艂asno艣ci lokali.
2. W艂a艣ciciele podejmuj膮 uchwa艂臋 w przedmiocie udzielenia absolutorium zarz膮-
dowi lub zarz膮dcy, kt贸remu zarz膮d nieruchomo艣ci膮 wsp贸ln膮 powierzono w spo-
s贸b okre艣lony w art. 18 ust. 1, z prowadzonej przez niego dzia艂alno艣ci.
3. Prawo kontroli dzia艂alno艣ci zarz膮du s艂u偶y ka偶demu w艂a艣cicielowi lokalu.
Art. 30.
1. Zarz膮d lub zarz膮dca, kt贸remu zarz膮d nieruchomo艣ci膮 wsp贸ln膮 powierzono w
spos贸b okre艣lony w art. 18 ust. 1, jest obowi膮zany:
1) dokonywa膰 rozlicze艅 przez rachunek bankowy,
2) sk艂ada膰 w艂a艣cicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej dzia艂alno艣ci,
3) zwo艂ywa膰 zebranie og贸艂u w艂a艣cicieli co najmniej raz w roku, nie p贸zniej ni偶
w pierwszym kwartale ka偶dego roku.
1a. W wypadku gdy zarz膮d lub zarz膮dca, kt贸remu zarz膮d nieruchomo艣ci膮 wsp贸ln膮
powierzono w spos贸b okre艣lony w art. 18 ust. 1, nie zwo艂a zebrania og贸艂u w艂a-
04-07-01
㎏ancelaria Sejmu s. 11/12
艣cicieli lokali w terminie, o kt贸rym mowa w ust. 1 pkt 3, zebranie coroczne mo-
偶e zwo艂a膰 ka偶dy z w艂a艣cicieli.
2. Przedmiotem zebrania, o kt贸rym mowa w ust. 1, powinny by膰 w szczeg贸lno艣ci:
1) uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarz膮du nieruchomo艣ci膮 wsp贸ln膮
i op艂at na pokrycie koszt贸w zarz膮du,
2) ocena pracy zarz膮du lub zarz膮dcy, kt贸remu zarz膮d nieruchomo艣ci膮 wsp贸ln膮
powierzono w spos贸b okre艣lony w art. 18 ust. 1,
3) sprawozdanie zarz膮du i podj臋cie uchwa艂y w przedmiocie udzielenia mu ab-
solutorium.
Art. 31.
Zebrania w艂a艣cicieli:
a) mog膮 by膰 tak偶e, w razie potrzeby, zwo艂ywane przez zarz膮d lub zarz膮dc臋,
kt贸remu zarz膮d nieruchomo艣ci膮 wsp贸ln膮 powierzono w spos贸b okre艣lony w
art. 18 ust. 1,
b) zwo艂ywane s膮 na wniosek w艂a艣cicieli lokali dysponuj膮cych co najmniej 1/10
udzia艂贸w w nieruchomo艣ci wsp贸lnej przez zarz膮d lub zarz膮dc臋, kt贸remu za-
rz膮d nieruchomo艣ci膮 wsp贸ln膮 powierzono w spos贸b okre艣lony w art. 18 ust.
1.
Art. 32.
1. O zebraniu w艂a艣cicieli zarz膮d lub zarz膮dca, kt贸remu zarz膮d nieruchomo艣ci膮
wsp贸ln膮 powierzono w spos贸b okre艣lony w art. 18 ust. 1, zawiadamia ka偶dego
w艂a艣ciciela lokalu na pi艣mie przynajmniej na tydzie艅 przed terminem zebrania.
2. W zawiadomieniu nale偶y poda膰 dzie艅, godzin臋, miejsce i porz膮dek obrad. W
wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowi膮zkach w艂a艣ci-
cieli lokali nale偶y wskaza膰 tre艣膰 tej zmiany.
Art. 32a.
Je偶eli grunt wchodz膮cy w sk艂ad nieruchomo艣ci wsp贸lnej nie spe艂nia wymog贸w
przewidzianych dla dzia艂ki budowlanej, uniemo偶liwiaj膮c prawid艂owe i racjonalne
korzystanie z budynk贸w i urz膮dze艅 z nimi zwi膮zanych, zarz膮d lub zarz膮dca, kt贸remu
zarz膮d nieruchomo艣ci膮 wsp贸ln膮 powierzono w spos贸b okre艣lony w art. 18 ust. 1, jest
obowi膮zany przedstawi膰 w艂a艣cicielom lokali projekty uchwa艂 w sprawie:
1) wyra偶enia zgody na nabycie przyleg艂ych nieruchomo艣ci gruntowych umo偶-
liwiaj膮cych spe艂nienie wymog贸w przewidzianych dla dzia艂ek budowlanych,
2) udzielenia zarz膮dowi lub zarz膮dcy, kt贸remu zarz膮d nieruchomo艣ci膮 wsp贸ln膮
powierzono w spos贸b okre艣lony w art. 18 ust. 1, pe艂nomocnictwa do wyko-
nania odpowiednich, prawem przewidzianych, czynno艣ci zmierzaj膮cych do
nabycia przyleg艂ych nieruchomo艣ci gruntowych na rzecz wsp贸lnoty miesz-
kaniowej.
04-07-01
㎏ancelaria Sejmu s. 12/12
Art. 33.
W razie powierzenia zarz膮du osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym
w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowie艅 umowy, stosuje si臋 odpowiednio
przepisy niniejszego rozdzia艂u.
Rozdzia艂 5
Zmiany w przepisach obowi膮zuj膮cych, przepisy przej艣ciowe i ko艅cowe
Art. 39.
1. Minister Sprawiedliwo艣ci dostosuje do niniejszej ustawy rozporz膮dzenie z dnia
18 marca 1992 r. w sprawie wykonania przepis贸w ustawy o ksi臋gach wieczys-
tych i hipotece (Dz.U. Nr 29, poz. 128).
art. 34-38 pomini臋te
2. Minister Sprawiedliwo艣ci, w drodze rozporz膮dzenia, okre艣la tryb egzekucji z lo-
kali stanowi膮cych odr臋bne nieruchomo艣ci.
Art. 40.
1. Pa艅stwowe lub komunalne jednostki organizacyjne, sprawuj膮ce na podstawie
przepis贸w dotychczasowych zarz膮d nieruchomo艣ciami wsp贸lnymi, s膮 obowi膮-
zane zapewni膰 dla ka偶dej z zarz膮dzanych nieruchomo艣ci wsp贸lnych ewidencj臋
umo偶liwiaj膮c膮 najp贸zniej od dnia 1 pazdziernika 1994 r. ustalenie koszt贸w i
przychod贸w dla ka偶dej wsp贸lnej nieruchomo艣ci oraz powiadomi膰 wsp贸艂w艂a艣ci-
cieli, nie p贸zniej ni偶 do dnia 30 listopada 1994 r., o zmianach, jakie wprowadza
niniejsza ustawa co do sposobu zarz膮dzania nieruchomo艣ci膮 wsp贸ln膮 oraz co do
ponoszenia jego koszt贸w.
2. Do czasu uregulowania tych spraw przez w艂a艣cicieli do zarz膮du, o kt贸rym mowa
w ust. 1, stosuje si臋 odpowiednio przepisy niniejszej ustawy dotycz膮ce zarz膮du
zleconego przez w艂a艣cicieli osobie fizycznej lub prawnej.
Art. 41.
Ustawa wchodzi w 偶ycie z dniem 1 stycznia 1995 r., z wyj膮tkiem przepisu art. 40
ust. 1, kt贸ry wchodzi w 偶ycie z dniem og艂oszenia.
04-07-01


Wyszukiwarka

Podobne podstrony:
ustawa o wlasnosci lokali$ 0
Ustawa o w艂asno艣ci lokali
ustawa o wlasnosci lokali$ 0
016 Ustawa o w艂asno艣ci lokali
ustawa o w艂asnosci lokali
Ustawa o w艂asno艣ci lokali
USTAWA o w艂asno艣ci lokali Dz U 2000 r Nr 80 poz 903 04 08 2004
Ustawa o w艂asno艣ci lokali
ustawa o wlasnosci lokali
W艂asno艣膰 lokali ustawa 01 01 1995

wi臋cej podobnych podstron