UMOWY WE WSPÓLNOTACH MIESZKANIOWYCH

Problemy ze stosowaniem przepisów o gospodarowaniu nieruchomościami

Wieloznaczne zarządzanie

RAFAŁ DĘBOWSKI

ADWOKAT SPECJALIZUJĄCY SIĘ W SPRAWACH DOTYCZĄCYCH NIERUCHOMOŚCI

W przepisach określających zasady gospodarowania nieruchomościami istnieją dwa bliskoznaczne pojęcia: "zarząd" oraz "zarządzanie" nieruchomością.

Pojęcie zarządu nieruchomością występuje w ustawie o własności lokali [UWAGA! zmiany - Ustawa z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw] i związane jest z umową zawieraną przez właścicieli odrębnych lokali znajdujących się w tej nieruchomości, określającą sposób zarządu nieruchomością wspólną.

ZARZĄD WE WSPÓLNOCIE

Stroną tej umowy są więc wyłącznie właściciele lokali - członkowie wspólnoty. W pewnym uproszczeniu można powiedzieć, że taka umowa reguluje zasady i tryb podejmowania decyzji o losach nieruchomości wspólnej. Sposób zarządu nieruchomością może być też określony przez wspólnotę mieszkaniową w późniejszej uchwale, zmieniającej pierwotną umowę w tym zakresie. Określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną polega w szczególności na wskazaniu, czy zarząd nieruchomością będzie sprawować wspólnota mieszkaniowa, czy też powierzony zostanie innej osobie prawnej lub fizycznej.

Warto podkreślić, że dla ważności umowy regulującej sposób zarządu nieruchomością lub uchwały wspólnoty w tym zakresie wymagana jest forma aktu notarialnego. Zgodnie z ustawą o gospodarowaniu nieruchomościami nie jest jednak konieczne umowne uregulowanie sposobu zarządu nieruchomością.

Gdy członkowie wspólnoty mieszkaniowej nie zawrą między sobą umowy określającej sposób zarządu, względnie wspólnota mieszkaniowa nie podejmie uchwały zmieniającej sposób zarządu, to obowiązuje sposób określony w rozdziale 4 ustawy o własności lokali oraz w pewnym zakresie - zasady wynikające z kodeksu cywilnego oraz kodeksu postępowania cywilnego. Zasady zarządu nieruchomością wspólną ustalone w rozdziale 4 tej ustawy dotyczą odpowiednio także, gdy umowa określająca sposób zarządu nie ustanawia innych uregulowań.

ZARZĄDZANIE TO CO INNEGO

Czym innym natomiast jest zarządzanie nieruchomością.

Umowa o zarządzanie nieruchomością zawierana jest między wspólnotą mieszkaniową (lub innym podmiotem mającym prawa do nieruchomości) z jednej strony a zarządcą nieruchomości z drugiej, na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Aby ta umowa była ważna, wymagana jest jedynie forma pisemna.

Przedmiotem umowy o zarządzanie nieruchomością jest zlecenie tzw. profesjonaliście dokonywania czynności, jakie wiążą się głównie z zapewnieniem prawidłowego gospodarowania nieruchomością oraz jej bieżącym administrowaniem. Nie jest to tożsame z określeniem sposobu zarządu (pozostawieniem go wspólnocie lub przekazaniem osobie trzeciej). W myśl wchodzącej w życie 22 września 2004 r. nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami czynności zarządzania nieruchomościami wykonywane są przez zarządcę ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla wspólnoty mieszkaniowej (lub innego dysponenta nieruchomością).

UBEZPIECZENIE W UMOWIE

Nowelizacja dotyczy także wykonywania zawodu zarządcy nieruchomości. Nowe przepisy wymagają, aby w zawieranych umowach o zarządzanie nieruchomościami wskazać osobę zarządcy, który będzie osobiście odpowiedzialny za wykonywanie obowiązków przewidzianych tą umową, oraz podać numer jego licencji zawodowej.

Konieczne stanie się także zamieszczenie w tej umowie wzmianki o tym, że zarządca ma ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem nieruchomością. Sens tych obowiązków informacyjnych, w tym przede wszystkim o posiadanym przez zarządcę ubezpieczeniu, jest dla mnie niezrozumiały. Wszak wymóg, aby zarządca miał ubezpieczenie OC, wynika wprost z ustawy, a każdy musi znać prawo, w myśl zasady nieznajomość prawa szkodzi (ignorantia iuris nocet).

Uważam za co najmniej zbyteczne nakładanie takiego obowiązku, skoro będzie on wynikać z ustawy. Niejasne są skutki naruszenia przez strony tego wymogu. Co się stanie, jeśli strony pominą w umowie zapis o OC zarządcy? Zgodnie z ogólną regułą prawa cywilnego, wynikającą z art. 58 § 1 k.c., czynność prawna dokonana z naruszeniem prawa jest nieważna. Nieważność umowy o zarządzanie nieruchomością jest jednak - według mnie - zbyt surową sankcją jak na tak drobną kwestię. Co więcej, ewentualna nieważność umowy o zarządzanie nieruchomością, wynikająca z pominięcia w jej treści zapisów o charakterze wyłącznie informacyjnym, może wywoływać negatywne skutki prawne, w szczególności gdy zostanie to ujawnione dopiero na etapie postępowania sądowego (skoro nieważna jest umowa, to nie ma przesłanek do odpowiedzialności kontraktowej).

Krzyżujące się zakresy pojęciowe "zarządu nieruchomością" oraz "zarządzania nieruchomością" przy istotnych różnicach regulacji prawnych - chociażby co do formy tych czynności prawnych - wprowadzają dużo niejasności, co zapewne wymusi na ustawodawcy kolejne nowelizacje przepisów.