Ceglana

OPERAT SZACUNKOWY
DOTYCZCY OKREŚLENIA WARTOŚCI RYNKOWEJ
PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO GRUNTU
UL. CEGLANA, KATOWICE, POLSKA
Typ
Grunt będący w użytkowaniu wieczystym
nieruchomości
Adres ul. Ceglana
Miasto Katowice
Państwo Polska
Data wyceny 29.06.2007
Polish Properties Sp. z o.o.
Przygotowane Nordic Park, ul. Kruczkowskiego 8, 00-380 Warszawa, Polska
przez Tel. +48-22-501-9695 Fax +48-22-501-9694
www.polishproperties.com.pl
Data Warszawa, 01.04.2009
Ul. Ceglana, Katowice kwiecień 2009
SPIS TREŚCI STRONA
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ORAZ UWARUNKOWANIA
WYCENY ................................................................................................................. 5
2. CEL DOKONYWANEJ WYCENY ...................................................................... 5
3. PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE WYCENY I MERYTORYCZNE
ORAZ yRÓDAA DANYCH O NIERUCHOMOŚCI .......................................... 5
3.1. PODSTAWA FORMALNA WYCENY.......................................................... 5
3.2. PODSTAWY PRAWNE I MERYTORYCZNE WYCENY.......................... 5
3.3. yRÓDAA DANYCH O NIERUCHOMOŚCI................................................. 6
4. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI .... 7
5. OGLDZINY........................................................................................................... 7
6. KONFLIKT INTERESÓW .................................................................................... 7
7. WARUNKI I OGRANICZENIA............................................................................ 7
8. OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI...................................................... 7
8.1. STAN PRAWNY............................................................................................... 7
8.2. STAN TECHNICZNO UŻYTKOWY.......................................................... 9
9. OKREŚLENIE PRZEZNACZENIA NIERUCHOMOŚCI I OCHRONA
KONSERWATORSKA......................................................................................... 12
10. PODATEK OD NIERUCHOMOŚCI I INNE OPAATY................................... 13
11. PRZYJTA METODOLOGIA............................................................................ 14
11.1. RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI....................................................... 14
11.2. BADANIE RYNKU NIERUCHOMOŚCI W KATOWICACH ................. 14
11.3. PODEJŚCIE DO WYCENY, PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE-METODA
PORÓWNYWANIE PARAMI...................................................................... 15
12. WYNIK KOCCOWY WRAZ Z UZASADNIENIEM ....................................... 25
13. WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI DLA WYMUSZONEJ SPRZEDAŻY ....... 25
14. AUTORZY OPERATU......................................................................................... 26
15. KLAUZULE........................................................................................................... 27
2
Ul. Ceglana, Katowice kwiecień 2009
ZAACZNIKI:
ZAACZNIK A Obliczenia
ZAACZNIK B Mapy
ZAACZNIK C Dokumenty
ZAACZNIK D Mapa nieruchomości porównywalnych
ZAACZNIK E Zdjęcia
3
Ul. Ceglana, Katowice kwiecień 2009
WYCIG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Adres ul. Ceglana
Województwo: śląskie
Miasto: Katowice
Lokalizacja Powiat: Miasto Katowice
Gmina: Katowice
Obręb: 0002, Bogucice Zawodzie.
Przedmiotem wyceny jest prawo użytkowania wieczystego niezabudowanego gruntu
Przedmiot i zlokalizowanego w Katowicach pomiędzy ulicami Ceglaną, Meteorologów,
zakres wyceny Zgrzebnioka i Kościuszki. Nieruchomość przedmiotowa opisana jest w księdze
oraz wieczystej KA1K/00080704/1 i stanowi działki gruntu o numerach ewidencyjnych 85/6,
opis 86/11, 86/17, 89, 90, 105/4, 106, 107/1, 107/2, 108/4 z obrębu 0002, Bogucice-
nieruchomości Zawodzie o powierzchni 103 940 m2.
Zakres jest tożsamy z przedmiotem wyceny.
Prawo Właścicielem przedmiotowej nieruchomości jest Skarb Państwa, a użytkownikiem
własności wieczystym Eurofaktor S.A. do 05.12.2089 (na dzień określenia wartości)
Wartość rynkowa nieruchomości została sporządzona dla potrzeb realizacji przez
Cel wyceny
Zamawiającego prac audytora specjalnego.
Szacowana wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości
31 000 000 zł
(trzydzieści jeden milionów złotych)
Wartość
Ź 8 000 000
nieruchomości
(osiem milionów Euro)
Kurs wymiany, Tabela numer 125/A/NBP/2007 z dnia 29.06.2007, 1 Ź = 3,7658 zł
Data
sporządzenia 01.04.2009
Operatu
Data, na którą
określono wartość 29.06.2007
nieruchomości
Krzysztof Grzesik FRICS
Numer uprawnień 9
Autorzy Operatu
Marta Jurek-Maciak MRICS
Numer uprawnień 4164
Niniejszy wyciąg powinien być czytany jedynie z całym operatem i stanowi jego
integralną część.
4
Ul. Ceglana, Katowice kwiecień 2009
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ORAZ UWARUNKOWANIA WYCENY
Przedmiotem wyceny jest prawo użytkowania wieczystego niezabudowanego gruntu
zlokalizowanego w Katowicach pomiędzy ulicami Ceglaną, Meteorologów, Zgrzebnioka i
Kościuszki. Nieruchomość przedmiotowa opisana jest w księdze wieczystej
KA1K/00080704/1 i stanowi działki gruntu o numerach ewidencyjnych 85/6, 86/11, 86/17,
89, 90, 105/4, 106, 107/1, 107/2, 108/4 z obrębu 0002, Bogucice-Zawodzie o powierzchni
103 940 m2. Właścicielem przedmiotowej nieruchomości jest Skarb Państwa, a
użytkownikiem wieczystym Eurofaktor S.A. (na dzień określenia wartości).
Zakres jest tożsamy z przedmiotem wyceny.
2. CEL DOKONYWANEJ WYCENY
Wartość rynkowa nieruchomości została sporządzona dla potrzeb realizacji przez
Zamawiającego prac audytora specjalnego.
3. PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE WYCENY I MERYTORYCZNE ORAZ
yRÓDAA DANYCH O NIERUCHOMOŚCI
3.1. PODSTAWA FORMALNA WYCENY
Podstawę formalną wyceny stanowi umowa zawarta w dniu 17.02.2009 pomiędzy:
Zamawiającym: BDO Numerica S.A. z siedzibą w Warszawie, przy ulicy Postępu 12,
reprezentowanym przez Kristof Zorde Wiceprezesa Zarządu.
Przyjmującym zamówienie: Polish Properties Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, 00-380
Warszawa, ul. Kruczkowskiego 8 reprezentowanym przez Pana Krzysztofa Grzesika.
Operat szacunkowy został wykonany przez rzeczoznawców majątkowych: Pana Krzysztofa
Grzesika i Panią Martę Jurek-Maciak działających jako niezależni (zewnętrzni) rzeczoznawcy
majątkowi posiadają odpowiednie doświadczenie w wycenie tego typu nieruchomości.
3.2. PODSTAWY PRAWNE I MERYTORYCZNE WYCENY
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U.
z 2004 r. nr.261, poz. 2603 z pózniejszymi zmianami)
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 roku w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 z 2004 roku, poz.
2109 pózn. zm.)
Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (w zakresie Krajowy Standard Wyceny
Podstawowy nr 3 Operat Szacunkowy, Krajowy Standard Wyceny Podstawowy nr 1,
Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa, Krajowy Standard Wyceny Specjalistyczny
nr 2, Wycena dla celów sprawozdań finansowych w rozumieniu ustawy o
rachunkowości , Krajowy Standard Wyceny Specjalistyczny nr 3, Wycena dla
zabezpieczenia wierzytelności) oraz Standardy zawodowe rzeczoznawców
5
Ul. Ceglana, Katowice kwiecień 2009
majątkowych - wydanie VIII poszerzone jako noty tymczasowe i interpretacyjne,
Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Warszawa, czerwiec
2004 r.
3.3. yRÓDAA DANYCH O NIERUCHOMOŚCI
Zostały dostarczone następujące dokumenty:
Odpis zwykły księgi wieczystej KA1K/00080704/1 z dnia 31.07.2007 (ZAACZNIK C)
Wypis z rejestru gruntów z dnia 11.10.2006 (ZAACZNIK C)
Deklaracja na podatek 2007 (ZAACZNIK C)
Pismo z dnia 29.06.2007 sporządzone przez Eurofaktor S.A. skierowane do Prezydenta
Miasta Katowice dotyczące sporządzenia Studium Uwarunkowań i kierunków
zagospodarowania przestrzennego miasta Katowice II edycja (ZAACZNIK C)
Analiza warunków górniczych i geologiczno-inżynierskich dla terenu byłego wyrobiska
cegielnianego w rejonie ulic Ceglanej i Meteorologów w Katowicach sporządzona w maju
2007 przez mgr inż. Grzegorza Kosek
Pomiar wysokościowy dna stawu z dnia 23.04.2007 przygotowany przez Geo Cad
Przedsiębiorstwo Usługowo-Handlowe SP. z o.o.
Uchwała nr XL/824/05 Rady Miasta Katowice z dnia 25.04.2005 w sprawie miejscowego
planu zagospodarowania przestrzennego miasta Katowice w rejonie ulic Górnośląska-
Kościuszki-Zgrzebnioka-Meteorologów (ZAACZNIK C)
Akt notarialny Rep. A nr 2859/2007 z dnia 17.04.2007 będącym umową przeniesienia
prawa wieczystego użytkowania przedmiotowej nieruchomości
Akt notarialny Rep. A nr 8617/2007 z dnia 29.06.2007 będący warunkową umową
sprzedaży przedmiotowej nieruchomości oraz oświadczeniem o ustanowieniu hipotek
zwykłej i kaucyjne
Akt notarialny Rep. A nr 8300/2007 z dnia 01.08.2007 będącym umową przeniesienia
prawa wieczystego użytkowania przedmiotowej nieruchomości oraz oświadczeniem o
ustanowieniu hipotek
Ustne informacje uzyskane w Biurze Śląskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków
w Katowicach w dniu 04.03.2009
Pozyskaliśmy następujące dokumenty:
Wyrys z mapy ewidencyjnej z dnia 18.02.2009 (ZAACZNIK C)
Zostały odwiedzone następujące Urzędy:
Dla celów niniejszej wyceny pozyskano dane poprzez bezpośredni wgląd do transakcji
zgromadzonych w Urzędzie Miasta Katowice w Wydziale Geodezji i Gospodarki Mienia
mieszczącego się przy ul. Młyńskiej 4. Przedmiotem analiz były grunty przeznaczone pod
zabudowę komercyjną w Katowicach od stycznia 2007 do sierpnia 2007.
Nie została dostarczona decyzja ani inna informacja dotycząca wysokości rocznej opłaty za
użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości.
6
Ul. Ceglana, Katowice kwiecień 2009
4. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI
Data, na którą określono
Data sporządzenia operatu Data oględzin nieruchomości
wartość nieruchomości
01.04.2009 29.06.2007 16.02.2009 i 26.02.2009
5. OGLDZINY
Zostały przeprowadzone oględziny przedmiotowej nieruchomości w dniach 16.02.2009 i
26.02.2009.
Oględziny obejmowały część działki od strony ul. Ceglanej oraz od ul. Meteorologów. Ze
względu na ukształtowanie działki oraz trudne warunki pogodowe dostęp do
przedmiotowej nieruchomości był utrudniony.
6. KONFLIKT INTERESÓW
Oświadczamy, że nie są znane żadne okoliczności, które mogłyby ograniczać naszą
bezstronność jako rzeczoznawców majątkowych.
7. WARUNKI I OGRANICZENIA
Szczegółowe zasady, warunki i ograniczenia ujęto w punkcie 17 Klauzule.
8. OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI
8.1. STAN PRAWNY
Stan prawny przedmiotowej nieruchomości określono na datę wyceny.
Księga Wieczysta
Stan prawny nieruchomości przedmiotowej jest uregulowany w Księdze Wieczystej nr KW
KA1K/00080704, prowadzonych przez Sąd Rejonowy dla Katowice-Wschód w Katowic, XI
Wydział Ksiąg Wieczystych.
Otrzymaliśmy wypis z Księgi Wieczystej z dnia 11.07.2007.
Z wymienionej księgi wynika:
Dział I (Oznaczenie nieruchomości i spis praw)
Księga Wieczysta odnosi się do działek ewidencyjnych o numerach 85/6, 86/11, 86/17, 105/4,
106, 107/1, 107/2, 108/4, 90, 89 z obrębu 0002 Bogucice-Zawodzie:
obszar 103 940 m2,
położenie: województwo śląskie, miasto Katowice, rejon ulic Ceglanej i Zgrzebnioka
7
Ul. Ceglana, Katowice kwiecień 2009
sposób korzystania: nieużytki (działki 85/6, 86/17, 105/4, 105, 107/2, 108/4, 90, 89),
tereny rekreacyjno-wypoczynkowe (działka 86/11), inne tereny zabudowane (działka
107/1)
spis praw związanych z nieruchomością nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie
wieczyste do dnia 05.12.2089
Dział II (Własność)
Grunt znajduje się w użytkowaniu wieczystym. Właścicielem gruntu jest Skarb Państwa
prezydent Miasta Katowice wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, a
użytkownikiem wieczystym Eurofaktor S.A.
Dział III (Ciężary i ograniczenia)
Brak wpisu.
Dział IV (Hipoteka)
Zgodnie z wpisem istnieje:
hipoteka umowna zwykła na sumę 5 000 000 zł na rzecz Invest Plus Sp. z o.o.
hipoteka umowna kaucyjna na sumę 3 000 000 zł na rzecz Invest Plus Sp. z o.o.
Istnieje wzmianka w dziale III o numerze DZ.KW/KA1K/7630/07/1 wpisana w dniu
03.07.2007, a także wzmianki w dziale IV o numerach DZ.KW/KA1K/76030/07/3 i
DZ.KW/KA1K/76030/07/2 wpisane w dniu 03.07.2007.
Kopia odpisu z Księgi Wieczystej znajduje się w ZAACZNIKU C.
Ewidencja Gruntów
Otrzymaliśmy wypis z Ewidencji Gruntów z dnia 11.10.2007.
Z wymienionej ewidencji wynika:
Grunt znajduje się w użytkowaniu wieczystym. Właścicielem gruntu jest Skarb Państwa a
użytkownikiem wieczystym Katowicki Holding Węglowy S.A. Kopalnia Węgla
Kamiennego Wujek .
Księga Powierzchnia
Numer działki Obręb, położenie Sposób użytkowania
wieczysta (m2)
0002, Bogucice-
85/6 Zawodzie, w rejonie N nieużytki KW 43031 26 994
ul. Ceglanej
0002, Bogucice-
Bz tereny rekreacyjno-
86/11 Zawodzie, w rejonie KW 43031 651
wypoczynkowe
ul. Ceglanej
0002, Bogucice-
86/17 Zawodzie, przy ul. N nieużytki KW 43031 50 477
Zgrzebnioka
8
Ul. Ceglana, Katowice kwiecień 2009
0002, Bogucice-
89 Zawodzie, w rejonie N nieużytki KW 43031 74
ul. Ceglanej
0002, Bogucice-
90 Zawodzie, w rejonie N nieużytki KW 43031 32
ul. Ceglanej
0002, Bogucice-
105/4 Zawodzie, przy ul. N nieużytki KW 43031 16 500
Ceglanej
0002, Bogucice-
106 Zawodzie, przy ul. N nieużytki KW 43031 5 970
Ceglanej
0002, Bogucice-
Bi inne tereny
107/1 Zawodzie, przy ul. KW 43031 264
zabudowane
Ceglanej
0002, Bogucice-
107/2 Zawodzie, przy ul. N nieużytki KW 43031 1 966
Ceglanej
0002, Bogucice-
108/4 Zawodzie, w rejonie N nieużytki KW 43031 992
ul. Ceglanej
Suma 103 940
Kopia wypisu z Rejestru gruntów znajduje się w ZAACZNIKU C.
W wypisie z rejestru gruntów wymieniony jest poprzedni użytkownik wieczysty, podczas gdy
w dniu wyceny użytkownikiem wieczystym był Eurofaktor S.A.
8.2. STAN TECHNICZNO UŻYTKOWY
Lokalizacja
Miasto Katowice zamieszkuje 325 tys. osób i zajmuje obszar 164,5 km2. Jest dziesiątym, co
do wielkości miastem w kraju po: Warszawie, Aodzi, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu,
Gdańsku, Szczecinie, Bydgoszczy i Lublinie. Katowice graniczą z: Siemianowicami,
Czeladzią, Sosnowcem, Mysłowicami, Lędzinami, Tychami, Mikołowem, Rudą Śląską i
Chorzowem, tworzącymi sąsiedzki zespół miejski liczący 1,15 mln mieszkańców. Katowice
są miastem na prawach powiatu, stolicą regionu oraz siedzibą władz samorządu
wojewódzkiego i rządowej administracji ogólnej. Wraz z 13 miastami na prawach powiatu
(Bytom, Chorzów, Dąbrowa Górnicza, Gliwice, Jaworzno, Mysłowice, Piekary Śląskie, Ruda
Śląska, Siemianowice Śląskie, Sosnowiec, Świętochłowice, Tychy, Zabrze) tworzą ponad
dwumilionowe, unikatowe w przestrzeni polskiej i europejskiej skupisko ludności nazywane
Aglomeracją Górnośląską.
W odległości ok. 30 km od Katowic w Pyrzowicach funkcjonuje nowoczesny
Międzynarodowy Port Lotniczy Katowice , który utrzymuje regularne bezpośrednie
połączenia pasażerskie z 11 miastami, w tym m.in. z Barceloną, Brukselą, Dublinem,
Frankfurtem, Kijowem, Londynem, Mediolanem, Paryżem, Sztokholmem, Rzymem i
Warszawą.
Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest w Katowicach pomiędzy ulicami Ceglana,
Meteorologów, Zgrzebnioka i Kościuszki w obrębie Bogucice-Zawodzie.
9
Ul. Ceglana, Katowice kwiecień 2009
Dojazd do Centrum może się odbywać w kierunku północnym ulicami Wita Stwosza,
Kochanowskiego, a następnie Św. Jana.
W odległości około 50 m od przedmiotowej nieruchomości znajduje przystanek autobusowy
linii 600. Natomiast najbliższy przystanek tramwajowy znajduje się na rogu ulic Zgrzebnioka
oraz Kościuszki. Nieruchomość położona jest w odległości około 4 km od centrum Katowic.
Przedmiotowa nieruchomość leży w na skraju centrum miasta Katowic, co można uznać za
dobrą lokalizację.
Mapa lokalizacyjna znajduje się w ZAACZNIKU B.
Sąsiedztwo
Od północy przedmiotowa nieruchomość bezpośrednio graniczy: w części wschodniej
działki, z ulicą Ceglaną, natomiast po przeciwnej stronie ulicy znajdują się budynki
Kliniki Okulistycznej, w części zachodniej graniczy z terenem rekreacyjnymi, na którym
znajduje się hotel, centrum medycyny i rehabilitacji, fitness, korty tenisowe, instytut
zdrowia i urody.
Od południa przedmiotowa nieruchomość bezpośrednio graniczy: w wschodniej części z
niezabudowanym gruntem, dalej w kierunku zachodnim istnieje zabudowa o charakterze
magazynowo-przemysłowym, natomiast w części zachodniej graniczy z gruntem
niezabudowanym.
Od wschodu przedmiotowa nieruchomość bezpośrednio graniczy: w części północnej z
ogródkami działkowymi, natomiast w części południowej z cmentarzem wojskowym,
dalej z ulica Meteorologów
Od zachodu przedmiotowa nieruchomość bezpośrednio graniczy z niezabudowanym
gruntem.
Sąsiedztwo nieruchomości przedmiotowych stanową tereny zielone. W sąsiedztwie znajduje
się Klinika Okulistyczna, Centrum Rekreacyjno-Sportowe i cmentarz wojskowy. Dalsze
sąsiedztwo w kierunku południowym stanowi zabudowa mieszkalna jednorodzinna i
wielorodzinna. W dalszym sąsiedztwie znajduje się także kilka budynku biurowych. W
odległości około 2 km znajduje się lotnisko sportowe Aeroklubu Śląskiego. W związku z
powyższym sąsiedztwo przedmiotowej nieruchomości można uznać za dobre.
Opis nieruchomości
Nieruchomość przedmiotowa stanowi teren w przeszłości należący do Katowicki Holding
Węglowy S.A. Kopalnia Węgla Kamiennego Wujek i wykorzystywany jako wyrobisko
cegielniane.
Na podstawie informacji otrzymanych od Zleceniodawcy teren przedmiotowej nieruchomości
jest niezabudowany i niezagospodarowany, a w części centralnej nieruchomości występuje
zagłębienie (niecka). Nie dokonaliśmy jednak oględzin nieruchomości w tym zakresie (punkt
5 Oględziny).
10
Ul. Ceglana, Katowice kwiecień 2009
Przedmiotowa nieruchomość jest o nieregularnym kształcie, nie ogrodzona. Składa się z
działek ewidencyjnych o numerach 85/6, 86/11, 86/17, 89, 90, 105/4, 106, 107/1 i 108/4 o
sumie powierzchni 103 940 m2. Dostęp drogowy zorganizowany jest od ul. Meteorologów.
Nieruchomość dostępna jest także id ul. Ceglanej, jednak od tej strony znajduje się zbiornik
wodny uniemożliwiający dostęp na nieruchomość.
Przedmiotowy teren jest miejscami zadrzewiony i zakrzewiony. W części północno
wschodniej znajduje się zbiornik wodny, który utworzył w miejscu wyrobiska cegielnianego.
Według informacji zawartych w sprawozdaniu technicznym dotyczącym pomiaru
wysokościowego dna zbiornika wodnego (stawu) z dnia 02.04.2007 przygotowanym przez
Geo Cad lustro wody zajmuje powierzchnię 15 164 m2. Dno zbiornika składa się z łupków
kopalnianych. Nie wykryto żadnych sztucznych dopływów. Dopływ wody następuje poprzez
przerwane poziomy wodonośne. Uzupełniany jest on także opadami atmosferycznymi. W
przypadku osiągnięcia wielkości granicznej woda jest odpompowywana do kanalizacji
deszczowej. Dodatkowo w północno-wschodniej części zbiornika wodnego (stawu)
natrafiono na wysypisko odpadów (śmieci, opony, gruz).
Natomiast według informacji zawartych w analizie warunków górniczych i geologiczno-
inżynierskich z maja 2007 przygotowanej przez mgr inż. Grzegorza Kosek dominujący
fragment badanego terenu to wyrobisko eksploatacyjne byłej cegielni Park Kościuszki, w
części południowo-zachodniej zasypane. W części północnej wyrobiska w wyniku
zaczerpywania wód gruntowych i gromadzenia wód opadowych, utworzył się zbiornik wodny
o powierzchni około 1,5 ha. Poziom lustra wody utrzymany jest za pośrednictwem lokalnej
przepompowni. Odpompowywana woda kierowana jest następnie do kanalizacji w ul.
Ceglanej, skąd spływa kolektorem w rejon ul. Porfirowej.
Dodatkowo analiza wskazuje następujące wnioski:
W opiniowanym obszarze miąższość nakładu zalegającego nad warstwami karbonu jest
nieduża i wynosi od 4.14 do 6,20 m. Stanowią go warstwy czwartorzędowe, osady
aluwialne holoceńskie zbudowane z glin, pyłów, mułów i piasku. W zakresie obitym
granicami wyrobiska cegielnianego nakład ten został częściowo wybrany. W ramach
rekultywacji prowadzonej przez Kopalnie Wujek zachodnia cześć wyrobiska została
zasypana kamieniem pogórniczym i ziemią z wykopów. Tu warstwa nasypów ma
miąższość do ok. 6 m.
Pod wschodnią częścią opiniowanego terenu przebiega wychodnia uskoku Wojciech ,
którego strefa wyznaczona została na podstawie badań geofizycznych. W strefie tej nie
należy spodziewać się zagrożenia z tytułu ewentualnych deformacji nieciągłych w postaci
progów i szczelin, gdyż wpływy ciągłe, mogące być impulsem do powstania takiego
zjawiska, będą minimalne.
W analizowanym terenie ujawniać się będą wstrząsy pochodzenia górniczego, przy czym
wielkość przyspieszeń drgań na powierzchni nie przekroczy wartości 100 mm/s2.
Pierwszy poziom wodonośny zalega blisko powierzchni. Jest to poziom wód swobodnych
związanych z utworami czwartorzędowymi, którego zwierciadło zalega na głębokości 5-
9 m od powierzchni terenu. Poziom ten został naruszony wyrobiskiem eksploatacyjnym
cegielni, co przyczyniło się między innymi do powstania zbiornika wodnego wewnątrz
wyrobiska.
Wpływy ciągłe wynikające z planowanej eksploatacji osiągną wartość:
11
Ul. Ceglana, Katowice kwiecień 2009
o od 2007 roku do końca eksploatacji: obniżenia do 0,60 m, odkształcenia 0 I i II
kategorii. Północno-wschodnia część terenu znajdzie się poza zasięgiem wpływów.
o od 2009 do końca eksploatacji: obniżenia do 0,30 m, odkształcenia 0 I i II kategorii.
Wschodnia część terenu znajdzie się poza zasięgiem wpływów
Przedmiotowa nieruchomość wyposażona jest w następujące media:
Elektryczność linia napowietrzna wzdłuż ul. Meteorologów
Ogrzewanie (miejskie) wzdłuż ul. Zgrzebnioka,
Woda/kanalizacja - wzdłuż ul. Meteorologów
Kanalizacja deszczowa w ulicy Ceglanej
Gaz (miejski) wzdłuż ul. Górnośląskiej
Teren przedmiotowej nieruchomości nadaje się na inwestycje typu zabudowa usługowa oraz
nawiązując do bezpośredniego sąsiedztwa przeznaczyć część terenu na tereny sportu i
rekreacji (zgodnie z zapisem w planu punkt 9).
Zdjęcia nieruchomości znajdują się w ZAACZNIKU E.
9. OKREŚLENIE PRZEZNACZENIA NIERUCHOMOŚCI I OCHRONA
KONSERWATORSKA
Przedmiotowa nieruchomość położona na terenie, w którym obowiązuje miejscowy plan
zagospodarowania przestrzennego miasta Katowice w rejonie ulic Górnośląska-Kościuszki-
Zgrzebnioka-Meteorologów uchwalony uchwałą nr XL/824/05 Rady Miasta Katowice z dnia
25.04.2005. Przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie określonym symbolem
23 UC, US, ZP (teren usług ogólnomiejskich, sportu i rekreacji oraz zieleni urządzonej). Dla
przedmiotowego terenu ustala się:
powiązanie układu projektowanych ulic wewnętrznych z istniejącymi drogami
publicznymi za pośrednictwem miejsc włączeń wskazanych na rysunku planu,
powiązania układu ciągów pieszych i rowerowych z układem zewnętrznym,
powiązania układu urządzonej zieleni będącej elementem ciągu ekologicznego łączącego
Park im. T. Kościuszki, staw Grunfeld z Katowickim Parkiem Leśnym, poprzez
istniejący staw i częściowe zazielenienie terenu po wyrobisku górniczym,
prowadzenie ciągów uzbrojenia wzdłuż ulic,
nakaz wprowadzenia zieleni o charakterze izolacyjnym:
o po północno-wschodniej stronie terenu oznaczonego według planu 27KS do
nieprzekraczalnej linii zabudowy,
o po północno-zachodniej stronie terenu oznaczonego według palnu 27 KS,
zalecenie wprowadzenia zieleni urządzonej i elementów małej architektury
towarzyszącym ciągom: pieszemu i rowerowemu wzdłuż ul. Kościuszki i ul. Ceglanej do
nieprzekraczalnych linii zabudowy.
Zapisy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zalecają powierzchnię
terenów niezabudowanych, czynnych biologicznie 45% oraz minimalna powierzchnię
terenów niezabudowanych, czynnych biologicznie 25%.
Część terenu przedmiotowej nieruchomości przylegająca do cmentarza wojskowego leży w
strefie ochrony sanitarnej od komunalnego cmentarza wojskowego (50 m). W granicach
strefy ustala się zakaz lokalizacji zakładów gastronomicznych, magazynów środków
12
Ul. Ceglana, Katowice kwiecień 2009
spożywczych oraz wszelkich obiektów o charakterze tymczasowym i reklam
wielkoformatowych.
Południowa część nieruchomości przedmiotowej leży w strefie ograniczonej wysokości
zabudowy ze względu na sąsiedztwo lotniska Katowice-Muchowiec. W związku z tym
ogranicza się wysokośc zabudowy dla budynków usług ogólnomiejskich do 3 kondygnacji i
nie więcej niż 12 m. Dodatkowo dla całego obszaru objętego planem wprowadza się
obowiązek uzgodnienia wysokości realizowanych budynków i obiektów z zarządzającym
lotniskiem Katowice/Muchowiec oraz z Prezesem Urzędu Lotnictwa Cywilnego.
Zgodnie z informacją z ewidencji zabytków uzyskaną w Biurze Śląskiego Wojewódzkiego
Konserwatora Zabytków w Katowicach, ustalono, że przedmiotowa nieruchomość nie
znajduje się w rejestrze zabytków, nie jest objęta ochroną konserwatorską oraz nie znajdują
się w strefie archeologicznej.
Otrzymaliśmy również pismo z dnia 29.06.2007 sporządzone przez Eurofaktor S.A.
adresowane do Prezydenta Miasta Katowic w sprawie sporządzenia studium uwarunkowań i
kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Katowice II edycja. Firma Eurofaktor
S.A. wnioskuje o zmianę studium, tak aby uznać teren przedmiotowej nieruchomości jako
śródmiejski obszar metropolitarny z dominującą funkcją mieszkalnictwa i usług wraz z
uzupełniającymi funkcjami handlu, usług użyteczności publicznej, usług kultury, rekreacji i
sportu.
Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Katowice było
poddawane kilkakrotnie zmieniane jednak nie w zakresie nieruchomości przedmiotowej.
10. PODATEK OD NIERUCHOMOŚCI I INNE OPAATY
Zgodnie z deklaracją na podatek od nieruchomości na rok 2007, podatek od nieruchomości
przedmiotowej wynosił łącznie 23 212 zł za miesiące od maja do sierpnia 2007. Stawka
podatku za grunt związany z prowadzeniem działalności gospodarczej wynosiła 0,67 zł/m2.
Nie otrzymaliśmy decyzji odnośnie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu
ani żadnej innej informacji dotyczącej jej wysokości.
13
Ul. Ceglana, Katowice kwiecień 2009
11. PRZYJTA METODOLOGIA
11.1. RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI
Wartość rynkowa
Zgodnie ze znowelizowaną ustawą o gospodarce nieruchomościami definicja wartości
rynkowej nieruchomości brzmi (Art. 151 ust. 1):
Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do
uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu
następujących założeń:
strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały
stanowczy zamiar zawarcia umowy,
upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do
wynegocjowania warunków umowy .
11.2. BADANIE RYNKU NIERUCHOMOŚCI W KATOWICACH
W ostatnich latach obserwowano wyrazny spadek liczby transakcji dokonanych na
nieruchomościach niezależnie od ich charakteru, tendencja ta utrzymuje się do chwili obecnej
czyli do końca 2008, skutkuje to stabilizacją cen w niektórych segmentach rynku od połowy
2007 roku.
Analiza wykazuje, że duże zróżnicowanie cen transakcyjnych zależy głównie od: lokalizacji
(strefa centrum, pośrednia, oddalona), sąsiedztwa, stanu zagospodarowania działki, funkcji
przewidzianej w planie zagospodarowania przestrzennego, stopnia wyposażenia w
infrastrukturę, dostępu komunikacyjnego oraz formy własności.
W ciągu ostatnich lat ograniczeniu uległa podaż gruntów przeznaczonych na realizację
obiektów handlowych powyżej 2 000 m2. Najbardziej atrakcyjne lokalizacje zostały już
dostrzeżone przez inwestorów, którzy zrealizowali w regionie szereg obiektów. Ponadto
rozwój inwestycji handlowych doprowadził do oporu władz lokalnych przed lokalizacją
kolejnych sklepów wielkopowierzchniowych. Stan ten wpłynął na zainteresowanie
potencjalnych inwestorów terenami poprzemysłowymi w centrach miast, które po
zrewitalizowaniu doskonale nadają się na lokalizację centrów i galerii handlowych.
Należy także pamiętać że ilość transakcji gruntami, przeznaczonymi pod zabudowę
komercyjną jest znacznie mniejsza w południowej części miasta niż w jego północnych
rejonach. Część północna jest bardziej zaludniona, silnie zurbanizowana. Część południowej
dominują tereny pod budownictwo jednorodzinne i niewielkie działki pod zabudowę
wielorodzinną niską.
Z przeprowadzonego przez nas badania transakcji nieruchomościami na lokalnym rynku w
Katowicach wynika, że grunty pod zabudowę komercyjną są znacznie droższe niż te
przeznaczone pod inwestycje mieszkaniowe. Dzieje się tak głównie ze względu na oddaloną
od centrum Katowic lokalizację gruntów pod zabudowę mieszkalną.
14
Ul. Ceglana, Katowice kwiecień 2009
Badając akty notarialne zgromadzone w Urzędzie Miasta Katowice w Wydziale Geodezji i
Gospodarki Mienia dotyczące transakcji nieruchomościami o powierzchni większej niż
10 000 m2 od połowy 2006 do połowy 2007 odnalezliśmy 10 transakcji nieruchomościami
pod zabudowę mieszkaniową oraz 6 transakcje nieruchomościami pod zabudowę komercyjną.
Ceny transakcyjne nieruchomościami pod zabudowę komercyjną wahają się od 191 zł/m2 do
914 zł/m2, wyjątek stanowi jedna z cen transakcyjnych odnotowana w lipcu 2006, która
wynosiła 90 zł/m2. Jednakże wspomniana cena odnosiła się do nieruchomości zlokalizowanej
na peryferiach Katowic w sąsiedztwie terenów przemysłowych, w związku z tym
nieruchomość ta nie została wzięta do porównań.
Ceny transakcyjne dotyczące nieruchomości pod zabudowę mieszkalną wahają się od
90 zł/m2 do 247 zł/m2. Są to głównie nieruchomości zlokalizowane daleko od centrum na
południu Katowic, w takich rejonach jak: ul. Kaskady, Bałtycka, Radockiego, Czeremchowa,
Sandacza, Nagietek. Wszystkie te nieruchomości stanowią grunty niezabudowane. Większość
gruntów pod zabudowę mieszkalną stanowią własność, poza jedną transakcją dotyczącą
prawa użytkowania wieczystego.
Z porównania cen transakcyjnych nieruchomości na rynku lokalnym wynika, że
nieruchomości z przeznaczeniem pod inwestycje komercyjne są więcej warte niż
nieruchomości pod zabudowę mieszkalna.
11.3. PODEJŚCIE DO WYCENY, PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE-METODA
PORÓWNYWANIE PARAMI
Zgodnie z rodzajem oraz przeznaczeniem nieruchomości w operacie określono wartość
rynkową, podejściem porównawczym, metodą porównywania parami.
Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że
wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były
przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące
nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu
cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy
nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem
wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były
przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia
transakcji oraz cechy tych nieruchomości.
Przy określaniu wartości rynkowej zgodnie z powyższą metodologią przyjęto założenia
określone w punkcie 11.3.1.
11.3.1 ZAAOŻENIA PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE
Dla celów niniejszej wyceny pozyskano dane poprzez bezpośredni wgląd do transakcji
zgromadzonych w Urzędzie Miasta Katowice w Wydziale Geodezji i Gospodarki Mienia
mieszczącego się przy ul. Młyńskiej 4. Przedmiotem analiz były grunty niezabudowanymi
bądz z zabudowaniami do rozbiórki przeznaczone pod zabudowę komercyjną i rekreacyjną od
stycznia 2007 do sierpnia 2007 obejmujące centralna oraz północną część miasta Katowice
15
Ul. Ceglana, Katowice kwiecień 2009
(obręby Tysiąclecie, Śródmieście-Załężę, Bogucice-Zawodzie, Dąbrówka-Mała, Rozdzień,
Szopienice, Janów, Mysłowice Las, Ligota). Zdecydowano się na ograniczenie analizy
transakcji ze względu na ramy czasowe (pierwsze półrocze 2007) oraz obszarowo zawężenie
badania do centralnej oraz północnej części Katowic. Zabieg ten związany jest z
koniecznością odnalezienia jak najbardziej porównywalnych transakcji nieruchomościami
podobnymi do nieruchomości przedmiotowej.
Ilość transakcji gruntami, przeznaczonymi pod zabudowę komercyjną jest znacznie mniejsza
w południowej części miasta niż w jego północnych rejonach. Część północna jest bardziej
zaludniona, silnie zurbanizowana przewaga zabudowy starymi budynkami w sąsiedztwie
zabudowy przemysłowej. Część południowa natomiast oferuje zdecydowanie więcej terenów
zielonych. W obrocie dominują działki przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne i
niewielkie działki pod zabudowę wielorodzinną niską.
Z analizy wyłączono:
nieruchomości gruntowe o powierzchni poniżej 10 000 m2 (z obserwacji rynku
nieruchomości grunty o mniejszej wielkości osiągają wyższe ceny, jednocześnie ze
względu na znaczą wielkość przedmiotowego gruntu, nieruchomości o powierzchni
poniżej 10 000 m2 nie są porównywalne).
W rezultacie, badając akty notarialne zgromadzone w Urzędzie Miasta Katowice w Wydziale
Geodezji i Gospodarki Mienia dotyczące transakcji nieruchomościami o powierzchni
większej niż 10 000 m2 od stycznia 2007 do połowy 2007 odnalezliśmy ostatecznie 5
transakcje nieruchomościami pod zabudowę komercyjną.
Istnieje duże prawdopodobieństwo, że ceny transakcyjne nieruchomości przy ul. Ceglanej
(nieruchomość porównywalna D) oraz przy ul. Wrocławskiej (nieruchomość porównywalna
E) zostały uzyskane w wyniku przetargu.
Według paragrafu 5 ustęp 1 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego zródłem informacji o cenach
transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne
warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od
przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości lub sprzedaż w drodze przetargu, z
zastrzeżeniem ust. 2. Natomiast ustęp 2 mówi, że ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze
przetargu mogą być zródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o
więcej niż 20 % od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne.
Ceny transakcyjne nieruchomości porównywalnych D i E mieszczą się w przedziale
cenowym (od 172,17 zł do 913,71 zł za 1 m2 gruntu) nieruchomości podobnych
przeznaczonych na cele komercyjne. Jednocześnie ceny transakcyjne nieruchomości D i E
uzyskały cenę wyższą lub równą cenie wywoławczej. Dlatego cenę transakcyjne
nieruchomości porównywalnych D i E traktujemy jako ceny rynkowe, nie odbiegającą od
przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne. W związku z
powyższym zostały one wzięte do porównań.
Przyjęto następujące
korekta odnośnie prawa własności wynosi 10% pomiędzy użytkowaniem wieczystym a
własnością (z obserwacji rynków lokalnych gdzie występuje zarówno obrót prawem
własności, jak i obrót wtórny prawa użytkowania wieczystego wynika, że ceny
16
Ul. Ceglana, Katowice kwiecień 2009
uzyskiwane za prawo własności są wyższe od cen prawa użytkowania wieczystego o
około 10 %).
korekta odnośnie czasu: brak (ze względu na krótki okres analizy cen transakcyjnych)
Ceny transakcyjne, 5 najbardziej porównywalnych nieruchomości do przedmiotowej
nieruchomości, po korekcie ze względu na rodzaj tytułu prawnego zawierały się w przedziale
od 172 zł/m2 do 914 zł/m2.
Analizując lokalny rynek nieruchomości gruntowych stwierdzono, że na ceny nieruchomości
wpływały następujących cechy zaprezentowane w tabeli poniżej:
Cecha i opis Stan cechy i opis
Lokalizacja
Bardzo dobra: odległość do 5 km od Centrum.
Na cechę lokalizacja wpływa: atrakcyjność lokalizacji
Dobra: odległość od 5 km od Centrum.
i odległość od centrum miasta.
Bardzo dobre: sąsiedztwo o charakterze
Sąsiedztwo
komercyjnym
Na cechę sąsiedztwo wpływa: charakter sąsiednich
Dobre: sąsiedztwo o charakterze mieszkaniowym
budynków, uciążliwość zjawisk środowiskowych
oraz komercyjnym, uciążliwości zjawisk
(hałas, zanieczyszczenia).
środowiskowych
Mała < 20 000 m2
Wielkość
Na cechę wielkość wpływa: powierzchnia
Średnia: 20 001 100 000 m2
nieruchomości.
Duża > 100 001 m2
Bardzo dobry: łatwy dojazd do nieruchomości,
Dostęp drogowy
bardzo dobry dostęp z ulicy do nieruchomości
Na cechę dostęp drogowy wpływa: łatwość dojazdu
Dobry: łatwy dojazd do nieruchomości, dobry dostęp
do nieruchomości przedmiotowej oraz dostępność
z ulicy do nieruchomości
wjazdu na nią.
Średni: utrudniony dostęp do nieruchomości
Brak
Utrudnienia
Na cechę utrudnienia wpływa: stan faktyczny Średnie: niewielkie zabudowania, zadrzewienia na
nieruchomości, tzn. czy jest zabudowana (budynki do
nieruchomości
wyburzenia), porośnięta drzewami, krzewami oraz
Duże: nieruchomość zabudowana i/lub zadrzewiona,
inne utrudnienia inwestycyjne
inne spore utrudnienia
Przedmiotowa nieruchomość ma następujące cechy:
lokalizacja, dobra (ze względu na położenie na obrzeżu centralnej części Katowic)
sąsiedztwo, dobre (ze względu na sąsiedztwo o mieszanym charakterze czyli tereny
sportowe i rekreacyjne, szpital, zabudowa mieszkalna)
wielkość, duża
dostęp drogowy, średni (wąski kawałek działki przylegający do ul. Meteorologów)
utrudnienia, duże (ze względu na zbiornik wodny oraz zadrzewienie i zakrzewienie
nieruchomości)
Poniższa tabela przedstawia nieruchomości przyjęte do porównań.
17
Ul. Ceglana, Katowice kwiecień 2009
Cechy
7, 15, 20, 21, 12/2,
16, 2/3, 2/7, 2/12, Francuska,
Bogucice- bardzo bardzo bardzo
A 2007-07-05 3/2, 4/2, 5/2, 6/6, Górnośląska 24 625 22 500 108,75 913,71 uw 913,71 średnia brak
Zawodzie dobra dobre dobry
6/7, 2/1, 8, 9, 10/2,
10/6, 13, 14
50/4, 50/5, 50/6,
50/7, 50/8, 50/9,
50/10, 50/11, 50/12,
50/13, 50/14, 50/15,
50/16, 50/17, 50/18,
50/19, 50/20, 50/21,
50/22, 50/23, 50/24,
B 2007-01-11 Ligota Bałtycka 25 502 9 920 300 389,00 wł 350,10 średnia średnia średnia dobry brak
50/25, 50/26, 50/27,
50/28, 50/29, 50/30,
50/31, 50/32, 50/33,
50/35, 50/36, 50/37,
50/38, 50/39, 50/40,
50/41, 50/42, 50/43,
50/44
C 2007-01-11 Ligota Bałtycka 11 237 2 149 700 191,31 wł 172,17 średnia średnia mała dobry brak
50/46, 50/34
Bogucice- 108/13, 109/6, 114, bardzo
D 2007-05-15 Ceglana 53 991 28 240 488 523,06 wł 470,75 dobra dobre średnia duże
Zawodzie 115/20 dobry
18
2
Ulica
Obręb
Cena (zł)
Działka numer
Data transakcji
Dostęp
Prawo własności
Cena za 1 m2 (zł)
Cena po korekcie
drogowy
Wielkość
prawem własności
Powierzchnia (m )
Sąsiedztwo
Lokalizacja
Utrudnienia
Ul. Ceglana, Katowice kwiecień 2009
39/1, 40/4, 42/16,
46/3, 54, 55/2, 58/1,
Bogucice- Rozdzieńskiego,
E 2007-01-30 37/11, 56/1, 48/1, 16 969 4 500 000 265,19 uw 265,19 dobra dobre mała dobry średnie
Zawodzie Wrocławska
92/3, 99/3, 108/1,
211/51, 20/3
19
Ul. Ceglana, Katowice kwiecień 2009
Mapa lokalizacji powyższych nieruchomości znajduje się w ZAAACZNIKU D.
Poniżej zaprezentowano nieruchomości najbardziej podobne do wycenianej.
Nieruchomość A
Adres ul. Francuska, Górnośląska
Cechy
o Lokalizacja, bardzo dobra
o Sąsiedztwo, bardzo dobre
o Wielkość, średnia
o Dostęp drogowy, bardzo dobry
o Utrudnienia, brak
Data transakcji 05.07.2007
Powierzchnia działki 24 625 m2
Cena za 1 m2 913,71 zł
Cena za 1 m2 913,71 zł (po korekcie ze względu na własność).
Nieruchomość A jest niezabudowana i zlokalizowana jest przy ul. Górnośląskiej. Dostęp
drogowy do nieruchomości zarówno od ul. Górnośląskiej i Polnej. Sąsiedztwo stanowi
zabudowa komercyjna. Plan miejscowy określa teren dla nieruchomości A jako tereny
koncentracji usług. Dopuszcza się budowę na terenie nieruchomości B obiekty i urządzenia
obsługi finansowej, administracji, kultury, edukacji, obsługi turystyki, usług handlu,
gastronomii, rzemiosła usługowego i ochrony zdrowia.
Nieruchomość B
Adres ul. Bałtycka
Cechy
o Lokalizacja, średnia
o Sąsiedztwo, średnie
o Wielkość, średnia
o Dostęp drogowy, dobry
o Utrudnienia, brak
Data transakcji 11.01.2007
Powierzchnia działki 25 502 m2
Cena za 1 m2 389,00 zł
Cena za 1 m2 350,10 zł (po korekcie ze względu na własność).
Nieruchomość C
Adres ul. Bałtycka
Cechy
o Lokalizacja, średnia
o Sąsiedztwo, średnia
o Wielkość, mała
o Dostęp drogowy, dobry
o Utrudnienia, brak
Data transakcji 11.01.2007
Powierzchnia działki 11 237 m2
Cena za 1 m2 191,31 zł
Cena za 1 m2 172,17 zł (po korekcie ze względu na własność).
20
Ul. Ceglana, Katowice kwiecień 2009
Nieruchomości B i C zlokalizowane są obok siebie przy ul. Bałtyckiej. Nieruchomości są
najbardziej oddalone od centrum spośród wszystkich nieruchomości porównywalnych. Obie
nieruchomości porównywalne w chwili transakcji były niezabudowane. Sąsiedztwo
nieruchomości B i C stanowi głównie zabudowa mieszkalna oraz tereny zieleni (zalesione).
Dla nieruchomości porównywalnych brak planu, natomiast została wydana decyzja wz na
kompleks opieki medycznej i mieszkalnictwa. Dostęp drogowy do obu nieruchomości jest
możliwy z ul. Bałtyckiej.
Nieruchomość D
Adres ul. Ceglana
Cechy
o Lokalizacja, dobra
o Sąsiedztwo, dobre
o Wielkość, średnia
o Dostęp drogowy, bardzo dobry
o Utrudnienia, duże
Data transakcji 15.05.2007
Powierzchnia działki 53 991 m2
Cena za 1 m2 523,06 zł
Cena za 1 m2 470,75 zł (po korekcie ze względu na własność).
Nieruchomość D zlokalizowana w sąsiedztwie przedmiotowej nieruchomości przy
ul. Ceglanej. Nieruchomość niezabudowana. Na nieruchomości D znajduje się kilka
zbiorników wodnych oraz drzewa i krzewy (traktowane jako utrudnienia inwestycyjne).
Dostęp drogowy do nieruchomości od ul. Ceglanej oraz Wita Stwosza. Sąsiedztwo stanowi
budynek supermarketu Alma, Klinika Okulistyczna oraz Centrum Rekreacyjno-Sportowe.
Plan miejscowy dla nieruchomości A dopuszcza obiekty hotelowe oraz biurowe, siedziby
instytucji, obiekty usług kultury, turystyki, administracji, gastronomii, zdrowia, nauki,
oświaty, wystawiennictwa, usług finansowych oraz obiekty i urządzenia sportu i rekreacji,
zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna oraz jako przeznaczenie uzupełniające usługi handlu,
funkcje mieszkalne na wyższych kondygnacjach, parkingi wielopoziomowe i
zagospodarowani towarzyszące, urządzenia oraz sieci uzbrojenia nad i podziemnego, które są
niezbędne dla funkcjonowania jednostki planu i są uzasadnione w projektach technicznych.
Nieruchomość E
Adres ul. Rozdzieńskiego, Wrocławska
Cechy
o Lokalizacja, dobra
o Sąsiedztwo, dobre
o Wielkość, mała
o Dostęp drogowy, dobry
o Utrudnienia, średnie
Data transakcji 30.01.2007
Powierzchnia działki 16 969 m2
Cena za 1 m2 265,19 zł
Cena za 1 m2 265,19 zł (po korekcie ze względu na własność).
Nieruchomość E zlokalizowana jest przy ulicy Wrocławskiej. Nieruchomość zabudowana
budynkami usługowymi (myjnia, serwis opon). Dostęp drogowy do nieruchomości od ulicy
Wrocławskiej. Sąsiedztwo stanowi głównie zabudowa mieszkalna wielorodzinna i
21
Ul. Ceglana, Katowice kwiecień 2009
jednorodzinna. Plan miejscowy dla nieruchomości E przeznacza się na cele usług,
wytwórczości i magazynów.
Poniżej przedstawiono zestawienie nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do
porównania w zakresie cech:
Nieruchomość
A B C D E
przedmiotowa X
bardzo
Lokalizacja dobra średnia średnia dobra dobra
dobra
bardzo
Sąsiedztwo dobre średnie średnie dobre dobre
dobre
Wielkość duża średnia średnia mała średnia mała
bardzo bardzo
Dostęp drogowy średni dobry dobry dobry
dobry dobry
Utrudnienia duże brak brak brak duże średnie
Forma własności uw uw wł wł wł uw
Data transakcji - 05.07.2007 11.01.2007 11.01.2007 15.05.2007 30.01.2007
Cena transakcji
- 913,71 389,00 191,31 523,06 265,19
(zł/m�)
Cena transakcji
po korekcie ze
- 913,71 350,10 172,17 470,75 265,19
względu na
własność (zł/m2)
Udział poszczególnych cech w zakresie kwotowym rynku określono w niniejszej tabeli:
Nazwa cechy Waga (%)
Lokalizacja 40
Sąsiedztwo 25
Wielkość 10
Dostęp drogowy 10
Utrudnienia 15
Cmax Cmin = 913,71 172,17 = 741,54 zł/m�,
stąd wpływ kwotowy cech wybranych do porównania wynosi dla:
lokalizacji 296,61 zł/m�
sąsiedztwa 185,38 zł/m2
wielkość 74,15 zł/m2
dostępu drogowego 74,15 zł/m2
utrudnień 111,23 zł/m2
22
Ul. Ceglana, Katowice kwiecień 2009
Udział Udział Różnica Różnica Różnica Różnica Różnica
% [zł] X a A X a B X a C X a D X a E
Lokalizacja 40 296,61 -148,31 148,31 148,31 0 0
Sąsiedztwo 25 185,38 -92,69 92,69 92,69 0 0
Wielkość 10 74,15 -37,08 -37,08 -74,15 -37,08 -74,15
Dostęp drogowy 10 74,15 -74,15 -37,08 -37,08 -74,15 -37,08
Utrudnienia 15 111,23 -111,23 -111,23 -111,23 0 -55,62
Razem w zakresie kwotowym
- - -463,46 55,61 18,54 -111,23 -166,85
[zł/m�]
Cena po korekcie [zł/m�] - - 450,25 405,72 190,71 359,52 98,34
Cena średnia - - 300,91
23
Ul. Ceglana, Katowice kwiecień 2009
W wyniku przeprowadzonej wyceny uzyskano wartość jednego m� gruntu przedmiotowej
nieruchomości w wysokości 301 zł/m�.
Kalkulacja jest znajduje się w ZAACZNIKU A.
24
Ul. Ceglana, Katowice kwiecień 2009
12. WYNIK KOCCOWY WRAZ Z UZASADNIENIEM
Przedstawiona poniżej wartość rynkowa nieruchomości została określona na podstawie
założeń określonych w punkcie 11.3.1 niniejszego Operatu Szacunkowego.
Wartość została określona na datę 29.06.2007 i wynosi:
31 000 000 zł
(trzydzieści jeden milionów złotych)
Ź 8 000 000
(osiem milionów Euro)
Kurs wymiany, Tabela numer 125/A/NBP/2007 z dnia 29.06.2007, 1 Ź = 3,7658 zł
Uzasadnienie wyniku
Uzyskana w wyniku szacowania wartości rynkowej nieruchomości wartość 1 m2 w wysokości
301 zł mieści się w przedziale cen transakcyjnych notowanych na lokalnym rynku w okresie
od stycznia 2007 do sierpnia 2007 obejmujące centralna oraz północną część miasta Katowice
(obręby Tysiąclecie, Śródmieście-Załężę, Bogucice-Zawodzie, Dąbrówka-Mała, Rozdzień,
Szopienice, Janów, Mysłowice Las, Ligota).
Cena zakupu
Przedmiotowa nieruchomość została zakupiona przez Eurofaktor S.A. na podstawie aktu
notarialnego Rep. A nr 2061/2007 z dnia 22.03.2007 oraz umowy przeniesienia prawa
użytkowania wieczystego na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr 2859/2007 z dnia
17.04.2007 od Katowickiego Holdingu Węglowego S.A. za cenę 12 000 000 zł (115 zł/m2).
Kilka miesięcy pózniej przedmiotowa nieruchomość została sprzedana przez Eurofaktor S.A.
na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr 8617/2007 z dnia 29.06.2007 oraz aktu
przeniesienia prawa użytkowania wieczystego na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr
8300/2007 z dnia 01.08.2007 spółce Brynów Park Sp. z o.o.za cenę 18 000 000 zł (173 zł/m2).
13. WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI DLA WYMUSZONEJ SPRZEDAŻY
Dodatkowo na prośbę Zleceniodawcy określono wartość nieruchomości w przypadku
natychmiastowej jej sprzedaży.
Według Standardu III Rzeczoznawców Majątkowych Wartość rynkowa jako podstawa
wyceny wartość rynkowa dla wymuszonej sprzedaży oznacza wartość rynkową przy
uwzględnieniu założenia, że istnieją ograniczenia czasowe lub inne dla sfinalizowania
transakcji, które nie mogą być uznane za wystarczające lub rozsądne okresy marketingu lub
wynegocjowania sprzedaży.
Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych nie są obecnie obowiązującymi
przepisami prawa, ponieważ nie zostały uzgodnione z ministrem właściwym do spraw
budownictwa, czego wymaga Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Zatem mają jedynie
charakter wytycznych dla rzeczoznawców majątkowych.
25
Ul. Ceglana, Katowice kwiecień 2009
Mając na uwadze definicje wartości rynkowej dla wymuszonej sprzedaży oraz warunki
rynkowe na dzień określenia wartości nieruchomości, wartość przedmiotowej nieruchomości
byłaby najprawdopodobniej niższa o 30%, co dałoby kwotę wynoszącą:
21 700 000 zł
(dwadzieścia jeden milionów siedemset tysięcy złotych)
14. AUTORZY OPERATU
Autorzy Operatu Pieczęć i podpis
Krzysztof Grzesik FRICS
Numer uprawnień 9
Marta Jurek-Maciak MRICS
Numer uprawnień 4164
26
Ul. Ceglana, Katowice kwiecień 2009
15. KLAUZULE
Przy sporządzaniu Operatów szacunkowych rzeczoznawcy Polish Properties przyjmują
następujące zasady, warunki i ograniczenia:
Operat sporządzono zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami
Wyceny (w zakresie Krajowy Standard Wyceny Podstawowy nr 3 Operat Szacunkowy,
Krajowy Standard Wyceny Podstawowy nr 1, Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa,
Krajowy Standard Wyceny Specjalistyczny nr 2, Wycena dla celów sprawozdań
finansowych w rozumieniu ustawy o rachunkowości , Krajowy Standard Wyceny
Specjalistyczny nr 3, Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności), Standardami
zawodowymi rzeczoznawców majątkowych - wydanie VIII poszerzone jako noty
tymczasowe i interpretacyjne, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców
Majątkowych Warszawa, czerwiec 2004 r.
Wartość nieruchomości jest określona na dzień zdefiniowany w punkcie 4 Operatu
Szacunkowego.
Niniejsza wycena sporządzona została wyłącznie dla celu określonego w punkcie 2
Operatu szacunkowego. Operat nie może zostać wykorzystany do innego celu niż
wskazany bez pisemnej zgody autorów
Przyjęto, że uzyskano wszelkie zaświadczenia o korzystaniu z nieruchomości lub inne
zezwolenia za wiarygodne, na których to opiera się niniejszy operat szacunkowy.
Nie została przeprowadzona wnikliwa analiza stanu prawnego nieruchomości, w tym
tytułów i obciążeń. Oparto się na dostępnych dokumentach dostarczonych na potrzeby
wyceny. W szczególności potwierdzono aktualność wpisów w księgach wieczystych i
ewidencji gruntów.
Informacje uzyskane od Zamawiającego oraz podmiotów związanych z Zamawiającym, a
także informacje uzyskane we właściwych urzędach wykorzystywane dla celów
sporządzenia niniejszego Operatu szacunkowego uznaje się za zweryfikowane i
jednocześnie wiarygodne.
Przyjęto, że nie istnieją żadne ograniczenia, uwarunkowania lub zobowiązania w stosunku
do nieruchomości, które uniemożliwiałyby niezakłócone posiadanie nieruchomości.
Założono, że przy uzbrojeniu gruntu, budowie i remontach budynków nie użyto
materiałów o utajnionych wadach, mających wpływ na obniżenie wartości nieruchomości.
Założono, że nie występują zanieczyszczenia i szkodliwe substancje dotyczące
przedmiotowej nieruchomości, a także nieruchomości sąsiednich, co umożliwia obecne i
potencjalne wykorzystanie nieruchomości.
Nie zostały przeprowadzone analizy geologiczne gruntu.
Nie zostały wykonane badania zanieczyszczenia środowiska w tym gruntu. Zakładamy, że
zanieczyszczenia nie występują a grunt jest w stanie pozwalającym na obecne lub
potencjalne wykorzystanie.
Założono, że wszystkie media są lub zostaną doprowadzone. Potwierdzono to przy wizji
lokalnej nieruchomości w zakresie umożliwiającym ich inspekcję.
Nie zostały przeprowadzone badania dotyczące stanu technicznego obiektów budowlanych
znajdujących się w obrębie wycenianej nieruchomości. Inspekcja nieruchomości
obejmowała elementy wyszczególnione w punkcie 5 Operatu szacunkowego wraz ze
stosownym komentarzem odnośnie stanu technicznego elementów nieruchomości. Przyjęto
założenie, że pozostałe elementy nieruchomości znajdują się w dobrym stanie
technicznym. Opis techniczny wycenianej nieruchomości nie stanowi ekspertyzy
27
Ul. Ceglana, Katowice kwiecień 2009
technicznej. Jeśli Zleceniodawca zlecił niezależnie analizę techniczną, której wyniki nam
udostępniono zostało to w Operacie Szacunkowym zaznaczone.
Dane na temat powierzchni i wymiarów gruntu i budynku u zyskano z wiarygodnych
zródeł. Jeśli pomiary kontrolne zostały przeprowadzone zostało to uwzględnione w
punkcie 5 Operatu Szacunkowego.
Niniejszy operat uwzględnia stan nieruchomości na dzień wizji lokalnej.
Wartość określona w niniejszej wycenie nie uwzględnia hipotek, zastawów, służebności
lub obciążeń, których przedmiotem mogą być wyceniane nieruchomości.
Wartość określona w niniejszej wycenie nie uwzględnia podatku VAT oraz innych opłat
związanych ze sprzedażą nieruchomości.
Rzeczoznawcy majątkowi nie ponoszą odpowiedzialności za zmiany warunków prawnych,
ekonomicznych, rynkowych, które mogą nastąpić po dacie sporządzenia operatu.
Autorzy nie ponoszą żadnej odpowiedzialności w stosunku do osób trzecich.
Żadnej części niniejszego Operatu szacunkowego nie wolno powielać w jakimkolwiek
dokumencie, okólniku i prospekcie bez zgody autorów, co do formy, w jakiej może się
ukazać.
Wyciąg z niniejszego Operatu Szacunkowego zostanie przekazany do właściwego
miejscowo organu prowadzącego kataster nieruchomości zgodnie z art. 158 ustawy z dnia
21.08.1997 o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 04.261.2603).
28
ZAACZNIKI:
ZAACZNIK A Obliczenia
ZAACZNIK B Mapy
ZAACZNIK C Dokumenty
ZAACZNIK D Mapa nieruchomości porównywalnych
ZAACZNIK E Zdjęcia
ZAACZNIK A Obliczenia
Polish Properties. Sp. z o.o.
ul. Ceglana, Katowice Data kalkulacji 29-cze-2007 Tabela nr 125/A/NBP/2008 z dnia 29.06.2007
Waluta PLN EUR/PLN 3,7658
METODA PORÓWNAWCZA - KALKULACJA
Lokalizacja Sąsiedztwo Wielkość Dostęp drogowy Utrudnienia
Suma
Waga cechy 40,00% 25,00% 10,00% 10,00% 15,00% 100,00%
Zakres cenowy 296,61 185,38 74,15 74,15 111,23 741,54
Zakres cechy 33333
-2 -1 0 +1 +2 -2 -1 0 +1 +2 -2 -1 0 +1 +2 -2 -1 0 +1 +2 -2 -1 0 +1 +2
Nieruchomość
A bardzo dobra bardzo dobre średnia bardzo dobry brak
B średnia średnie średnia dobry brak
C średnia średnie mała dobry brak
D dobra dobre średnia bardzo dobry duże
E dobra dobre mała dobry średnie
Wyceniana nieruchomość dobra dobre duża średni duże
A -1-1-1-2-2
B 1 1 -1-1-2
C 1 1 -2-1-2
D0 -1 0
0 -2
E 0 0 -2-1-1
Cena za 1 m2 (zł) Cena skorygowana
A 913,71 -148,31 -92,69 -37,08 -74,15 -111,23 450,25
B 350,10 148,31 92,69 -37,08 -37,08 -111,23 405,72
C 172,17 148,31 92,69 -74,15 -37,08 -111,23 190,71
D 470,75 0,00 0,00 -37,08 -74,15 0,00 359,52
E 265,19 0,00 0,00 -74,15 -37,08 -55,62 98,34
Wyceniana nieruchomość 300,91 zł/m2
Powierzchnia nieruchomości 103 940 m2
Lokalizacja
bardzo dobra Wartość Nieruchomości 31 276 521,33 zł
dobra
średnia 6 W zaokrągleniu 31 000 000,00 zł
Sąsiedztwo Wartość Nieruchomości Ź 8 305 412,22
bardzo dobre
dobre 6 W zaokrągleniu Ź 8 000 000,00
średnie
Wartość Nieruchomości za m2 79,91 Ź /m2
Wielkość
mała
średnia
duża
Dostęp drogowy
bardzo dobry
dobry
średni
Utrudnienia
brak
średnie
duże
Polish Properties. Sp. z o.o.
ul. Ceglana, Katowice Data kalkulacji 29-cze-2007
Waluta PLN EUR/PLN 3,7658
METODA PORÓWNAWCZA - BAZA
Roczny wzrost cen 0,00% Dopasowanie pod względem własności
Uzytkowanie wieczyste / Własność 90,00%
Transakcje porównywalne
Cena za 1 m2
Cechy
Powierzchnia Prawo
Data Numer działki Obręb Ulica Cena (zł)
(zł) na datę (zł) na datę Dostęp
(m2) własności
Lokalizacja Sąsiedztwo Wielkość Utrudnienia
transakcji wyceny drogowy
7, 15, 20, 21, 12/2, 16, 2/3, 2/7, 2/12,
3/2, 4/2, 5/2, 6/6, 6/7, 2/1, 8, 9, 10/2, Francuska, 24 625,00 22 500 108,75 913,71 913,71 uw bardzo dobra bardzo dobre średnia bardzo dobry brak
A 2007-07-05 10/6, 13, 14 Bogucice-Zawodzie Górnośląska
50/4, 50/5, 50/6, 50/7, 50/8, 50/9,
50/10, 50/11, 50/12, 50/13, 50/14,
50/15, 50/16, 50/17, 50/18, 50/19,
50/20, 50/21, 50/22, 50/23, 50/24,
25 502,00 9 920 300,00 350,10 350,10 wł średnia średnie średnia dobry brak
50/25, 50/26, 50/27, 50/28, 50/29,
50/30, 50/31, 50/32, 50/33, 50/35,
50/36, 50/37, 50/38, 50/39, 50/40,
B 2007-01-11 50/41, 50/42, 50/43, 50/44 Ligota Bałtycka
C 2007-01-11 50/46, 50/34 Ligota Bałtycka 11 237,00 2 149 700,00 172,17 172,17 wł średnia średnie mała dobry brak
Bogucice-Zawodzie Ceglana 53 991,00 28 240 488,00 470,75 470,75 wł dobra dobre średnia bardzo dobry duże
D 2007-05-15 108/13, 109/6, 114, 115/20
39/1, 40/4, 42/16, 46/3, 54, 55/2,
58/1, 37/11, 56/1, 48/1, 92/3, 99/3, Rozdzieńskiego, 16 969,00 4 500 000,00 265,19 265,19 uw dobra dobre mała dobry średnie
108/1, 211/51, 20/3
E 2007-01-30 Bogucice-Zawodzie Wrocławska
Wyceniana nieruchomość
Powierzchnia Prawo Dostęp
Numer działki Obręb Ulica Lokalizacja Sąsiedztwo Wielkość Utrudnienia
(m2) własności drogowy
85/6, 86/11, 86/17, 105/4, 106,
103 940,00 uw dobra dobre duża średni duże
107/1, 107/2, 108/4, 90, 89 Bogucice-Zawodzie Ceglana
Cena min Cena max d C
172,17 913,71 741,54
ZAACZNIK B Mapy
MAPA POLSKI
ę! N
Nieruchomość przedmiotowa
MAPA KATOWIC
Plan miasta, Copernicus 2007
ę!N
Nieruchomość przedmiotowa
ZAACZNIK C Dokumenty
ZAACZNIK D Mapa nieruchomości porównywalnych
Mapa nieruchomości porównywalnych
E
A
D
Plan miasta, Copernicus 2007
B,
C
Plan miasta, Copernicus 2007
A ul. Francuska, Górnośląska
B ul. Bałtycka
C ul. Bałtycka
D ul. Ceglana
E ul. Rozdzieńskiego, ul. Wrocławska
ZAACZNIK E Zdjęcia
Ul. Ceglana, Katowice marzec 2009
ZAACZNIK FOTOGRAFIE
Sąsiedztwo
Zdjęcie 1: Ulica Ceglana Zdjęcie 2: Szpital przy ul. Ceglanej
Zdjęcie 3: Ulica Meteorologów Zdjęcie 4: Cmentarz Wojskowy przy ul.
Meteorologów
Ul. Ceglana, Katowice marzec 2009
Przedmiotowa nieruchomość
Zdjęcie 5 i 6 : Widok z ulicy Ceglanej na zbiornik wodny
Zdjęcie 7 i 8: Widok od strony południowo-wschodniej

Wyszukiwarka

Podobne podstrony:
wątki ceglane pśin
renowacja cegły, elewacji ceglanych
Laying a Brick Walkway or Patio ceglany chodnik polbruk
JasienkoJ MetodyWzmacniania zabytkowych sklepień ceglanych

więcej podobnych podstron